תכנית מתאר מקומית – רובע 3 תל אביב

ביום 29.11.15 אושרו שתי תכניות מתאר מקומיות המכונות "תכנית רובע 3" (תא/3616/א) ו"תכנית רובע 4" (תא/3729/א), ונקראות יחדיו "תכנית הרובעים". תכניות רובע 3 ורובע 4 עוסקות בתחום ההתחדשות העירונית ויישום תמ"א 38 במרכז העיר תל אביב ומגדירות מחדש את היקף זכויות הבנייה הן לבנייה חדשה והן לתוספות בנייה בתחום הרבעים הנ"ל.

להלן נסקור בקצרה את תכנית רובע 3 וסל זכויות הבנייה שמעניקה תכנית זו.

גבולות תכנית רובע 3

התכנית חלה על בנייני מגורים במרכז העיר תל אביב הכלולים ברובע 3 בין הגבולות, כדלקמן:

בצפון – נחל הירקון, שפך הירקון.

במזרח – החלקות הגובלות ברחוב אבן גבירול (לא כולל החלקות שלאורך רחוב "אבן גבירול").

בדרום – רחובות בוגרשוב, בן ציון ו- מרמורק.

במערב – רחוב הירקון (לא כולל הרחובות שממערב לרחוב הירקון).

יש לציין, כי חלקים מגבולות רובע 3 הוכרזו בשנת 2003 ע"י הארגון הבינלאומי "אונסק"ו" בשיתוף עיריית תל אביב כאתר מורשת עולמית (בתחום שבין הרחובות ארלוזורוב מצפון, אבן גבירול ממזרח, הירקון ממערב, מרמורק, שד' בן ציון ובוגרשוב מדרום). אזור זה מכונה "העיר הלבנה", בהיותו בעל איכויות אורבניות ייחודיות ובעל מאפיינים היסטוריים ותרבותיים ייחודיים מבחינה ארכיטקטונית לתחילת המאה ה- 20.

זכויות הבניה ברובע 3

בהתאם לתכנית הרבעים, היקף זכויות הבנייה המותרות ברובע 3, לרבות בפרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי- בינוי הינו, כדלקמן:

בנייה חדשה

בנייה חדשה מחוץ לתחום "העיר הלבנה":

בבנייה חדשה ניתן לבנות עד 6 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה (צפונית לרחוב ארלוזורוב) ניתן לבנות עד 7 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

בנייה חדשה בתחום  "העיר הלבנה":

ברחובות דיזנגוף, בן יהודה, הירקון והגדה הדרומית של רחוב ארלוזורוב ניתן לבנות עד 6 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

בשאר הרחובות, במגרשים אשר שטחם לפחות 500 מ"ר, ניתן לבנות עד 6 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית ואילו במגרשים אשר שטחם קטן מ- 500 מ"ר ניתן לבנות  עד 5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

תוספת בנייה

תוספת בנייה לבניינים אשר הוצא לגביהם היתר בנייה עד ליום 1.1.1980 מחוץ לתחום  "העיר הלבנה":

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה (צפונית לרחוב ארלוזורוב) – במבנים קיימים בני 2 קומות תותר השלמת בנייה עד ל-5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית. במבנים קיימים בני 3 קומות ומעלה תותר השלמת בנייה עד ל-7 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

בשאר הרחובות – במבנים קיימים בני 2-6 קומות תותר תוספת בנייה של קומה טיפוסית אחת וקומת גג חלקית. במבנים קיימים בני 7 קומות ומעלה תותר תוספת בנייה של 2 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

תוספת בנייה לבניינים אשר הוצא לגביהם היתר בנייה עד ליום 1.1.1980 בתחום "העיר הלבנה":

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה – במבנים בני 2 קומות תותר השלמת בנייה עד ל-5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית. במבנים בני 3-6 קומות תותר השלמת בנייה עד ל-6 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית. במבנים בני 7 קומות ומעלה תותר תוספת של קומת גג בלבד.

בשאר הרחובות – במבנים בני עד 4 קומות תותר תוספת של קומה טיפוסית אחת וקומת גג חלקית. במבנים בני 5 קומות ומעלה תותר תוספת של קומת גג בלבד.

נוסף על כך, במקרים בהם לא נוצלו במגרשים מלוא זכויות הבנייה לפי התכניות הראשיות, ייתכן ותותר השלמת זכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של קומה אחת. כמו כן, באזורים שמחוץ לתחום ההכרזה ואזורי החיץ, רשאית הועדה המקומית לאשר הקלות נוספות.

תכנית רובע 3 אפוא מעניקה, לרוב, היקף זכויות גדול יותר מאשר המצב התכנוני הנהוג עובר לאישור התכנית ולמעשה תכנית זו, דה-פקטו, מעודדת פרויקטים לפי תמ"א 38 בתחומי רובע 3. יחד עם זאת יש לציין, כי במרבית המקרים היקף הזכויות אינו כזה שמאפשר פרויקטים של הריסה ובניה אלא פרויקטים של חיזוק ושיפוץ.

יש לציין כי התכנית טרם נכנסה לתוקף, אך ההנחה היא כי היא תקבל תוקף עד למחצית שנת 2016.

משרדנו הוא אחד המשרדים הותיקים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים לפי תמ"א 38. אנו מייצגים עשרות בניינים בתחומי רובע 3, לרבות פרויקטים המצויים בשלבי ביצוע מתקדמים, ונשמח לצרף לקוחות נוספים לאלה הנהנים משירותינו.

 

האמור במאמר זה כפוף לפרסום נוסח מעודכן של התכנית ע"י הועדה המקומית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.