תכנית הרובעים בתל אביב – רובע 4

ביום 29.11.15 אושרו שתי תכניות מתאר מקומיות המכונות "תכנית רובע 3" (תא/3616/א) ו"תכנית רובע 4" (תא/3729/א) ונקראות יחדיו "תכנית הרובעים". תכניות רובע 3 ורובע 4 עוסקות בתחום ההתחדשות העירונית ויישום תמ"א 38 במרכז העיר תל אביב ומגדירות מחדש את היקף זכויות הבנייה הן לבנייה חדשה והן לתוספות בנייה בתחום הרבעים הנ"ל.

להלן נסקור בקצרה את תכנית רובע 4 וסל זכויות הבנייה שמעניקה תכנית זו.

גבולות תכנית רובע 4

התכנית חלה על בנייני מגורים במרכז העיר תל אביב הכלולים ברובע 4 בין הגבולות, כדלקמן:

בצפון – רחובות בני דן / הרב קוסובסקי.

במזרח – נתיבי איילון- מצפון ועד רחוב הרב שלמה גורן / הרב פנקס, דרך נמיר- מרחוב הרב שלמה גורן / הרב פנקס ודרומה.

בדרום – רחוב שאול המלך.

במערב – רחוב אבן גבירול (לא כולל החלקות שלאורך רחוב אבן גבירול).

יש לציין, כי חלקים מגבולות רובע 4 (אזורים מצומצמים יותר ביחס לאזורים החלים על תכנית רובע 3) הוכרזו בשנת 2003 ע"י הארגון הבינלאומי "אונסק"ו" בשיתוף עיריית תל אביב כאתר מורשת עולמית (בתחום שבין הרחובות שד' שאול המלך, אבן גבירול, שד' דוד המלך ודובנוב) . אזור זה מכונה "העיר הלבנה", בהיותו בעל איכויות אורבניות ייחודיות ובעל מאפיינים היסטוריים ותרבותיים ייחודיים מבחינה ארכיטקטונית לתחילת המאה ה- 20.

זכויות הבניה ברובע 4

בהתאם לתכנית הרובעים, היקף זכויות הבנייה המותרות ברובע 3, לרבות בפרויקטים מכוח תמ"א 38 ופינוי- בינוי הינו, כדלקמן:

א. בנייה חדשה

א.1 בנייה חדשה מחוץ לתחום "העיר הלבנה":

ברחובות הראשיים (דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, שאול המלך) ניתן לבנות עד 8 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית. יש לציין, כי על פי החלטת ועדת המשנה לעררים ניתן יהיה לבנות ברחוב ארלוזורוב עד 7 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית, אך ככל שלא תוגש תכנית מתאר מפורטת לרחוב ארלוזורוב עד ליום 29.11.17 תחול ההוראה הכללית לבנייה ברחובות הראשיים (עד 8 קומות וקומת גג חלקית).

ברחובות שאינם ראשיים ניתן לבנות עד 6 קומות טיפוסיות ו- 2 קומות גג חלקיות.

א.2 בנייה חדשה בתחום "העיר הלבנה":

ברחובות הראשיים (דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, שאול המלך) ניתן לבנות עד 7 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

ברחובות שאינם ראשיים ניתן לבנות עד 6 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

ב. תוספת בנייה

ב.1 תוספת בנייה לבניינים אשר הוצא לגביהם היתר בנייה עד ליום 1.1.1980 מחוץ לתחום "העיר הלבנה":

ברחובות הראשיים (דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, שאול המלך) תותר השלמת בנייה כדלקמן:

במבנים קיימים בני 2 קומות (למעט אזורים בהם חלה תכנית השיכונים) תותר השלמת בנייה של עד 5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

במבנים קיימים בני 6 קומות תותר השלמת בנייה של עד 8 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

במבנים בני 7 קומות ומעלה תותר תוספת של 2 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

באשר לרחוב ארלוזורוב ובדומה להוראה לעיל בבנייה חדשה, גם בתוספת בנייה תותר השלמת בנייה של עד 7 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית, אך ככל שלא תוגש תכנית מתאר מפורטת לרחוב ארלוזורוב עד ליום 29.11.17 תותר השלמה עד 8 קומות טיפוסיות וקומת גג.

ברחובות שאינם ראשיים – במבנים בני 6 קומות תותר תוספת של קומה טיפוסית אחת וקומת גג חלקית ובמבנים בני 7 קומות ומעלה תותר תופסת של 2 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית.

 

ב.2 תוספת בנייה לבניינים אשר הוצא לגביהם היתר בנייה עד ליום 1.1.1980 בתחום "העיר הלבנה":

הן ברחובות הראשיים (דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, שאול המלך) והן ברחובות שאינם ראשיים תותר השלמת בנייה, כדלקמן:

במבנים קיימים בני 6 קומות, תותר תוספת בנייה של קומה טיפוסית אחת וקומת גג חלקית.

במבנים בני 7 קומות ומעלה תותר תוספת של קומת גג חלקית.

 

נוסף על כך, במקרים בהם לא נוצלו במגרשים מלוא זכויות הבנייה לפי התכניות הראשיות, ייתכן ותותר השלמת זכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של קומה אחת. כמו כן, באזורים שמחוץ לתחום ההכרזה ואזורי החיץ, רשאית הועדה המקומית לאשר הקלות נוספות.

תכנית רובע 4 אפוא מעניקה, לרוב, היקף זכויות גדול יותר מאשר המצב התכנוני כפי הנהוג עובר לאישור התכנית ולמעשה תכנית זו, דה-פקטו, מעודדת פרויקטים של תמ"א 38 (בפרויקטים של ההריסה והבנייה מחדש ובפרויקטים של חיזוק ושיפוץ) בתחומי רובע 4.

יש לציין כי התכנית טרם נכנסה לתוקף, אך ההנחה היא כי היא תקבל תוקף עד למחצית שנת 2016.

משרדנו הוא אחד המשרדים הותיקים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים לפי תמ"א 38. אנו מייצגים עשרות בניינים בתחומי רובע 4, לרבות פרויקטים המצויים בשלבי ביצוע מתקדמים, ונשמח לצרף לקוחות נוספים לאלה הנהנים משירותינו.

 

האמור במאמר זה כפוף לפרסום נוסח מעודכן של התכנית ע"י הועדה המקומית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.