תמ”א 38 : אין חיזוק מבנים ואין לובי חדש – מתוך כתבה ב- ynet כלכלה – 2.8.09

לכתבה המלאה

תמא 38 – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

לכאורה, המדינה צריכה הייתה להשקיע את הסכומים הנדרשים בחיזוק מבנים ולא להשאיר את הנושא להתארגנות פרטית של בעלי נכסים ויזמים. הבעיה היא כמובן כלכלית. עלות חיזוק מבנה אחד מוערכת בסכום של מאות אלפי שקלים חדשים. חשבון מהיר ופשוט מראה כי ידרשו תקציבי עתק של מיליארדים כדי לתת מענה לכל הבניינים הזקוקים לחיזוק.

ההתמודדות עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה מחייבת התייחסות כוללת המקיפה נושאים רבים. תמא 38 מהווה נדבך אחד מתוך מכלול רחב של הסדרים אחרים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בכלל ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. תמ”א 38 עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד. התייחסות זו היא חלק מהפתרון הכולל הנדרש לחיזוק מבנים. נדרשים צעדים משלימים ביניהם: הסדרים כלכליים, חוקיים-משפטיים, נושאי הסברה ופרסום, אשר בלעדיהם השגת המטרה של חיזוק מבנים קיימים תהיה חלקית בלבד.
מבנים חדשים חייבים לעמוד בתקן ישראלי 413 לשם עמידותם בפני רעידות אדמה. תמא 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן הנ”ל על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה. הוראות תמ”א 38 קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים.

התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה – ת”י 413 – אושר לראשונה בשנת 1975 (עדכון אחרון: אוקטובר 1998). עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. בהנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הדרושים להליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, נקבע בהוראות התמ”א כי הוראותיה תחולנה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ליום ה- 1 בינואר 1980.

תמא 38 אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו הכוללים, בין השאר, מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ”ר (באזורים בהם מקדם התאוצה האופקית הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכדומה. תמא 38 גם אינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת.

הכנות לקראת ביצוע חיזוק מבנים במסגרת תמא 38

תוכנית מתאר ארצית 38, היא תכנית מדינית אשר נועדה לתמרץ את תושבי המדינה, לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. גאולוגים רבים, מצביעים על ההיתכנות הגבוהה למקרה של רעידת אדמה בארצנו, על כן פועלת המדינה במסגרת תמא 38, בכדי לאפשר לתושבים אשר מתגוררים במבנים בעלי רמת סיכון גבוהה, לבצע את פעולות החיזוק הנדרשות, ואף להרוויח מהנושא את השבחת מקום מגוריהם בבחינת ערכו, ובבחינת איכות החיים במבנה המשותף.

בכדי להפיק את המיטב מביצוע חיזוק מבנים באמצעות תמא 38, ואתו גם השבחת הדירות בבניין והשבחת איכות החיים במבנה בה ממוקמות הדירות, כדאי להיוועץ בשירותיו של עורך דין תמ”א 38, אשר יכווין אתכם לקראת התהליך ובמהלכו. במאמר הבא, הבאנו לפניכם מספר צעדים מקדימים אשר יאפשרו לכם להכיר את תחום תמא 38 מעט יותר לעומק, ולהכין עצמכם בהתאם לקראת כניסתכם אל התהליך.

בחנו את זכאותכם להטבות תמא 38

השלב הראשון בכל תהליך ביצוע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, הוא השלב בו תבחנו את זכאותכם להטבות המוצעות לכם בחוק על בסיס עקרונותיה של תמ”א 38. על פי התכנית, מבנים אשר הוקמו קודם לשנת 1975, היא השנה בו הוטמע תקן 413 לבנייה המציב תנאי בנייה מתאימים להגנה על מבנים מפני נזקי רעידת אדמה עוד בשלב הקמת המבנה, זכאים להטבות תמא 38. יחד עם זאת, היות והטמעה של תקנים מעין אלו עשויים להמשך זמן רב, לעיתים ניתן לאתר מבנים אשר זכאים להטבות תמא 38, גם כאשר אלו הוקמו בשנה מאוחרת יותר.

בכדי לבדוק באם המבנה שברשותכם אכן הוקם תחת עמידה בתקן זה, תוכלו לפנות לקבל חוות דעתו של מהנדס קונסטרוקציה, אשר יבחן את קונסטרוקציית המבנה, ותוצאות בדיקתו יהוו אסמכתא לאי כשירותו של המבנה לעמידה בפני רעידת אדמה, וכאישור לזכאותכם לקבלת התנאים וההטבות של תמא 38.

קבלו אישור מדיירי הבניין לביצוע תמא 38

היות וביצוע חיזוק מבנים, בין אם תוך מימוש ההטבות של תמא 38 ואם לאו, היא פעולה הנמשכת זמן לא מבוטל, ובמהלכה אכן תתקיים ירידה כל שהיא באיכות החיים לנוכח עבודות השיפוץ והבנייה הרבות אשר יפקדו את המבנה במהלכה המתבצעות על ידי בעלי מקצוע שונים, יש צורך בקבלת אישור הדיירים במבנה לביצוע התוכנית. כמובן, שכאשר מדובר במצב שבו הדיירים לוקחים על עצמם את עלויות מימון הפרויקט, בכדי ליהנות באופן מהותי יותר מההטבות המציעה תמא 38, הבאות לידי ביטוי בתוספות בנייה ואף לעיתים בהוספת יחידות דיור במבנה אותם יוכלו לממש בסיום הפרויקט, או אז יידרשו הדיירים לממן מכיסם את עלויות הביצוע, מה שמעלה את הצורך המהותי לבקש אישורם של הדיירים לקראת הכניסה לתהליך.

בין אם כך ובין אם כך, יש צורך באישור של כל הדיירים במבנה בכדי לקבל את האישור לביצוע פעולות חיזוק מבנים, בין אם מדובר בחיזוק מבנים במסגרת תמ”א 38 תל אביב, רמת גן או כל עיר אחרת. רק באישור של 100% מהדיירים, ניתן יהיה להתחיל בתהליך.

כיצד ניתן לבצע חיזוק מבנים במסגרת תמא 38

תמא 38, היא תוכנית ממשלתית אשר נועדה לאפשר לתושבים לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. תוכנית מתאר ארצית 38, כוללת תמריצים המיועדים להקל על התושבים בביצוע חיזוק המבנים, תוך שהיא מאפשרת תוספות בנייה והיתרי בנייה שונים בכדי לאפשר את ביצוע החיזוק תוך חריגות מהתוכנית המקורית של המבנה, ובכדי לממן את עלויות הבנייה והחיזוק על ידי מכירת יחידות דיור נוספות אשר יוקמו במבנה במהלך הבנייה.

פרויקט הבנייה, יוכל להתנהל רובו ככולו על ידי וועד הבית במבנה, או לחילופין, ניתן יהיה להעביר את הזכויות על תוספות הבנייה לקבלן או חברה חיצונית לניהול פרויקטים, בכדי שאלו יהיו אמונים על ביצוע התהליך. בעת העברת זכויות לקבלן או חברה, יש לחתום על חוזה בנוכחות עורך דין תמ”א 38, אשר יוודא את עמידתם של הקבלן או החברה בתנאים המוכללים בו.

העברת זכויות הבנייה לקבלן

אחת האפשרויות הנפוצות יותר בהן בוחרים וועדי בתים לביצוע פרויקט חיזוק מבנים במסגרת תמ”א 38, היא האפשרות להעביר את הזכויות לתוספות בנייה המתאפשרות על ידי תמא 38 אל קבלן בנייה. בבחירה באפשרות זו, נחתם חוזה בין הדיירים במבנה לבין הקבלן בנוכחות עו”ד תמ”א 38 המייצג את הדיירים, ובו נכללים הפרטים אליהם מתחייב הקבלן לביצוע בתמורה לקבלת הזכויות לתוספות הבנייה. בשלב זה, ראוי לנהל משא ומתן מקיף עם הקבלן בכדי לנסות ולקבל כמה שיותר הטבות לטובת הדיירים מהקבלן בתמורה לזכויות המועברות לו.

הקבלן המבצע את עבודות חיזוק המבנים במסגרת תמא 38, יבצע כמובן את הנדרש על בסיס תכנון אדריכלי בכדי לחזק את המבנים, אך במקביל, יוכל להוסיף יחידות דיור למבנה אשר יוקמו אל תוך קומה נוספת אשר תוקם על תקרת המבנה, או על ידי סגירת קומת עמודים. את יחידות הדיור, יוכל הקבלן בסופו של התהליך למכור בכדי להחזיר את עלויות הפרויקט ולהרוויח. בהתאם לערך הקרקע, ומיקומו של המבנה, כך ניתן יהיה לנהל משא ומתן קשוח יותר עם הקבלן.

לצורך העניין, כאשר מדובר על פרויקט תמא 38 רעננה, בה הקרקעות יקרות במיוחד, ניתן יהיה לבוא בדרישות נוספות אל הקבלן המבצע אשר יכללו בין היתר, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, כמקובל ומאושר על ידי תמא 38, שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית, שיפור חזית המבנה והוספת חדר אשפה, שיפוץ הגינה ומימון התקנת דשא סינטטי,שיפור ושיפוץ חזית המבנה, תוספת של מרפסות שמש על פי תקנון תמא 38 ועוד.

למעשה, חשוב לזכור כי ככל שערך יחידות הדיור הנמכרות בסופו של תהליך חיזוק המבנים יהיה גבוה יותר, ובהתחשב במצב הנדל”ן הקיים בארץ בו מחירי הדירות באזורים מסוימים מרקיעי שחקים, ניתן יהיה לנהל משא ומתן טוב יותר לצד הדיירים ולהרוויח כמה שיותר הטבות על ידי העברת זכויות הבנייה אל הקבלן. גם בשלב זה, ניתן יהיה להעביר את ניהול המשא ומתן מול הקבלן עם עו”ד תמ”א 38 המתמחה ובקיא בזכויות המתאפשרות במבנה, בכדי שזה יוכל להפיק את המיטב בתמורה להעברת הזכויות ומכירת יחידות הדיור העתידיות.