תמ"א 38 תיקון 3

ביום 1/5/12 אישרה המועצה הארצית את נוסח תיקון מספר 3 לתמ"א 38 והחליטה להמליץ על אישורו לממשלה.

החידוש המרכזי בתיקון מספר 3 לתמ"א 38 הוא הזכות להוספת עד 2 וחצי קומות נוספות במבנה שיחוזק מפני רעידות אדמה, לרבות בדרך של הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש (על פי תיקון2).

להלן עיקרי תיקון מספר 3 לתמ"א 38 –

תוספת של עד 2 וחצי קומות. קבלת הזכויות אינה אוטומטית וכפופה בכל מקרה לאישור ועדות התכנון המקומיות.

תוספות הבנייה לפי תמ"א 38 (על תיקוניה) יינתנו בנוסף לזכויות קיימות לפי תכניות בניין עיר תקפות אחרות, גם במקרים של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש על פי תיקון 2 לתמ"א 38.

קומה חלקית על הגג – שטח הקומה החלקית על הגג יקבע על פי תכנית גגות או לפי הוראות תמ"א 38, היינו עד 50% משטח הקומה שמתחתיה, לפי הגבוה מבניהן.

שטחה של הקומה החלקית יוכל לשמש גם לתוספת דירות חדשות ולא רק להרחבת הדירות בקומה מתחתיה.

מתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק – הועדה המקומית רשאית לאשר ניוד של זכויות בנייה למגרש אחר בתחום הרשות המקומית בתמורה לחיזוק הבניין.

הגדרת בניין קטן (לפי סעיף 12 בתמ"א 38) שגובהו עד שתי קומות ושטחו הכולל אינו עולה על 400 מ"ר – הובהר כי קומה חלקית על הגג לא תובא במניין הקומות, וכן כי שטחי שירות תת קרקעיים לא יובאו במניין השטחים והקומות. בנוסף הובהר כי המבחן לעניין היותו של הבניין בניין קטן הוא זכויות הבנייה הקיימות על פי התכניות התקפות שחלות ולא על פי המצב הבנוי בפועל.

ניוד זכויות בניה בין הקומות – הועדה המקומית רשאית לאשר ניוד של זכויות בנייה בין הקומות.

תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי

תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי אושר בתחילת מאי 2012 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, לאחר דיון במספר השגות שהוגשו לגביו. באופן כללי, המטרה של תיקון זה היא לקבוע אופן שונה של מתן תוספות בנייה בהתאם לשיקוליהן של רשויות מקומיות בארץ. זאת בעיקר על מנת לעודד את פרויקטי תמ"א 38 גם באזורי הפריפריה, שבהם הסתמן כי פרויקטים אלו במתכונתם הנוכחית פחות מושכים את היזמים.

התיקון השלישי מתייחס בין היתר לקביעה של זכויות בניה בהתאם לתוכנית המתאר הארצית, אל מול תוכניות בנייה מפורטות קיימות, וכמו כן מתייחס לעניינים הנדסיים הקשורים לתוספות בנייה, הוספת מרחבים מוגנים, ועוד. יחד עם זאת, הסעיף המרכזי והמשמעותי של תמ"א 38 תיקון 3 הוא קבלת זכות להוספה של 2.5 קומות לכל היותר במבנים שיחוזקו מפני רעידות אדמה, כולל באופן של הריסת הבניין הישן והקמת מבנה חדש במקומו – כלומר בתמ"א 38 2 (פינוי בינוי). זאת לעומת המצב הקיים עד אז, שאפשר הוספה של קומה אחת בלבד במסגרת הפרויקט. כאמור, אחת המטרות המרכזיות הייתה לספק תמריץ כלכלי טוב יותר ליזמים ובעיקר בפריפריה.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי הוספה זו של עד 2.5 קומות איננה נובעת באופן אוטומאטי ומי שאמון על האישור היא ועדת התכנון והבניה המקומית. וועדות אלו פועלות על פי שיקולים שונים, החל בחזות פני העיר ועד להיבטים דמוגראפיים, ולכן בכל עירייה יכולות להתקבל החלטות שונות מאוד. עוד יש לציין כי התוספת לבנייה תינתן, לפי התיקון השלישי, בנוסף אל כל זכות קיימת בהתאם לתוכנית בניין עיר אחרת, וזאת גם אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38 תיקון 2. כמו כן, לגבי הקומה החלקית על הגג הוחלט כי היא תיקבע לפי הוראות תמ"א 38 או לפי תוכנית גגות, כאשר שטחה יכול לשמש גם להוספה של דירות חדשות. לבסוף, שינוי חשוב בתיקון ה- 3 הוא הקביעה שוועדה מקומית יכולה לאשר ניוד של זכויות הבנייה מהשטח האמור אל מגרש אחר המצוי בתחומה של הרשות המקומית, וזאת בתמורה לחיזוק של הבניין הישן.

לקבלת מידע על סעיפים נוספים של תמ"א 38 תיקון 3 ועל משמעותם, ולקביעת פגישת ייעוץ במשרדנו, התקשרו אלינו בטלפון 03-6914444.