פינוי בינוי לפי תמ”א 38 2
בחודש פברואר 2010 אושר ונכנס לתוקף תיקון מס’ 2 לתמ”א 38, אשר עיקרו הוא מתן האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ”א 38 גם בפרויקט של הריסת הבניין הישן ובנייתו של בניין חדש.
הרעיון שעמד בבסיס תיקון 2 הוא שיש לעודד ולתמרץ הריסת בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים ומודרניים במקומם בכל מקום שבו הדבר ניתן ואפשרי מבחינה תכנונית וכלכלית.
היתרונות של פינוי בינוי על פי תיקון 2 על פני שיפוץ וחיזוק בניין קיים על פי תמ”א 38 הם ברורים: הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש שתוכנן ונבנה מחומרים חדשים ועל פי תקנים ותכנון מודרני, ברוב המקרים מקבלים הדיירים מקומות חנייה בחניון תת קרקעי ואין כל מגבלות של חיבור בנייה חדשה לישנה כפי שקיימות בשיפוץ בניין קיים. בנוסף, בפרויקט פינוי בינוי היזם מממן כדבר שבשגרה את הדיור החלופי של הדיירים משך כל תקופת הבנייה, בעוד שבפרויקט שיפוץ הדיירים לרוב ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי השיפוץ.
יחד עם זאת, על פי החקיקה הקיימת, ביצוען בפועל של עסקאות פינוי בינוי על פי תמ”א 38 תיקון 2 הוא קשה ובמקרים רבים בלתי אפשרי בגלל מגבלות כלכליות ותכנוניות. מבחינה כלכלית, הזכויות הנוספות אותן מעניקה תמ”א 38 אינן מספיקות ולרוב אין התכנות כלכלית לפרויקט ללא זכויות בנייה נוספות מכוח תכניות בניין עיר אחרות. בנוסף, נכון להיום, עמדת רשויות המס הינה כי במסגרת עסקת פינוי בינוי על פי תמ”א 38 תיקון 2 לא ניתן לנצל את הפטור ממס שבח שניתן בעסקאות שיפוץ וחיזוק של בניינים קיימים. עמדה זו של רשויות המס יוצרת חבות כספית משמעותית אשר מהווה מכשול וחסם לביצוע עסקאות.
