עדכוני חקיקה בנושא תמא 38

עדכון תמ”א 38

בחודש אפריל 2011 אושרו (עקרונית) במועצה הארצית לתכנון ובנייה תמריצים נוספים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על פי תמ”א 38. בהתאם להחלטה, בישובים בדירוג 7 ומטה במעמד סוציו-אקונומי תתאפשר על פי תמ”א 38 תוספת של 2.5 קומות ואילו ביישובים בדירוג 8 ומעלה (מרבית היישובים בגוש דן הנם בדירוג 8 ומעלה) תתאפשר תוספת של 1.5 קומות.

החלטה נוספת שהתקבלה במועצה הארצית היא לאפשר ניוד זכויות המתקבלות על פי תמ”א 38 ואשר אינן מנוצלות בפועל במסגרת הפרויקט, מכל סיבה שהיא, כך שבניינים המיועדים לחיזוק אבל שלא ניתן לממש בהם את זכויות הבנייה או את חלקן, כולל מסיבות אי-התאמה לתקנים או לתשתיות הקיימות, או מסיבות הקשורות לאי הסכמה של הדיירים לתוספת דירות מעבר לכמות מסוימת, אזי בכל אחת מהנסיבות הנ”ל יתאפשר מימוש הזכויות הבלתי מנוצלות במגרש אחר שאיננו מיועד לחיזוק.

עדכון חוק התכנון והבניה (מיום 28.3.11)

על פי התיקון בחוק התכנון והבנייה מיום 28.3.11, לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה הנובעת  בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח:
1.    תמ”א 38;
2.    תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ”א 38 ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. יש להדגיש כי הפטור הנ”ל יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תמ”א 38;
3.    תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; הפטור הנ”ל יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בסעיפים 1 ו- 2 לעיל ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה;

עדכון חוק המקרקעין (חיזוק מפני רעידות אדמה) (מיום 26.1.11)

על פי התיקון בחוק המקרקעין (חיזוק מפני רעידות אדמה), הפנייה למפקח על המקרקעין תתאפשר כבר במועד קבלת ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים, לאחר שהתקיימו כל אלה:

1. מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות;
2. מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;
3. הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;

החקיקה בתחום תמ”א 38 מתעדכנת מעט לעט, על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה. חלק מעדכוני החוק הם במטרה ליצור אטרקטיביות למימוש פרויקטים מסוג תמ”א בערים שונות במדינת ישראל. החשיבות בבחירת משרד עורכי דין לפרוייקט שלכם היא גדולה שכן משרד זה אמון לשמור ולהגן על האינטרסים שלכם, כאשר אתם בוחרים עורך דין לפרויקט תמ”א 38, יש לוודא שהמשרד בעל ידע וניסיון בתחום וצוות המשרד מעודכן בשינויים ועדכונים בחוקי התמ”א.

בניין בניין מסוכן ברחוב בזל 34 בתל אביב יעבור שיפוץ וגם חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במסגרת תמ”א 38 – כתבה מאתר גלובס מתאריך 31.1.11

לכתבה המלאה

18 דירות ברחוב רידינג 25 ברמת אביב יזכרו להרחבה נדיבה של 50% משטחן כחלק משיפוץ וחיזוק הבניין במסגרת תמ”א 38

תמא 38 – חיזוק דעת הרוב והחלשת כוחם של המתנגדים

המכשול המשמעותי ביותר ביישום וביצוע פרוייקטים של חיזוק ושיפוץ בניינים מפני רעידות אדמה על פי תמא 38 (באזורים בהם קיימת כדאיות כלכלית לביצועם של פרוקטים אלה), הוא הצורך בהשגת תמיכתם והסכמתם של הרוב המכריע מבין בעלי הדירות. לאחרונה, עברו בקריאה ראשונה (במסגרת חוק ההסדרים) מספר תיקוני חקיקה, העשויים להקל באופן משמעותי ולסייע לבעלי דירות, המהווים את הרוב, לקדם פרויקטים של תמא 38 על אף התנגדותו של המיעוט.

על פי הוראות חוק המקרקעין בנוסחו הקיים, נדרשת לצורך אישור פרויקט תמא 38 הסכמת שני שלישים מבין בעלי הדירות הקיימות. יחד עם זאת, קיימות בחוק המקרקעין מספר הוראות נוספות, אשר מחלישות במידה ניכרת וכמעט מאיינות את כוונת המחוקק לאפשר לדעת הרוב לקדם את ביצוע פרויקט תמ”א 38.

בין היתר, הרוב המיוחס הנזכר לעיל חל אך ורק על בנייה חדשה בהיקף שאינו עולה על שליש מהבנייה הקיימת. כך – ביחס לכל הבניינים בני שלוש קומות, ניתן יהיה לאשר את הפרויקט ברוב של שני שלישים מבין בעלי הדירות אך ורק ביחס לקומה נוספת אחת, המווה שליש מהקיים. הואיל וכיום במרביתם המוחלט של פרויקטי תמא 38 נדרשת לכל הפחות (לצורך יצירת כדאיות כלכלית) בניית קומה מלאה נוספת ועליה חדרי יציאה לגג, היינו יותר משליש מהבנייה הקיימת, כך שבפועל הרוב הנדרש לצורך ביצוע פרויקטים של תמא 38 בבניינים בני שלוש קומות הוא 100% מקולות בעלי הדירות.

סוגיה נוספת קשורה לפתרון המוצע על ידי החוק לפתרון סכסוכים בין דיירים (בהקשר אל תמא 38), ולקבלת אישור או חלילה פסילת הפרויקט באמצעות המפקח על המקרקעין. בהתאם לנוסח הקיים של החוק, הפנייה למפקח על המקרקעין אפשרית רק לאחר קבלת היתר הבניה. משמעות הדבר היא שהיזם נדרש להשקיע במשך חודשים ארוכים משאבים כספיים רבים וזמן עבודה רב עד לקבלת ההיתר המיוחל, בכללם הוצאות לאדריכלים, מהנדסים, עורכי דין ואף תשלום היטל השבחה ואגרות בניה שתשלומם נדרש כתנאי לקבלת ההיתר, והכל תחת הסיכון שלאחר קבלת ההיתר יפסול המפקח על המקרקעין את הפרויקט ובכך ירד לטמיון כל המאמץ שהושקע על ידו. ברור שיזמים אינם מוכנים לעבוד תחת אי ודאות כה כבדה, ובמקרים רבים דוחים עקב כך פרויקטים של תמא 38 בעלי פוטנציאל רווח גדול ומעדיפים על פניהם פרויקטים עם פוטנציאל רווח קטן יותר, אך עם הסכמה רחבה יותר של בעלי הדירות.

לפני מספר שבועות עברה בקריאה ראשונה הצעת חוק (במסגרת חוק ההסדרים), אשר מטרתה להסיר את המכשולים שעומדים בדרכה של תמא 38 שפורטו לעיל. במסגרת הצעת החוק, מוצע להוריד את הרוב הדרוש משני שלישים מבעלי הדירות (66%) לרוב רגיל (היינו בעלי דירות המהווים למעלה מ- 51%).

בנוסף, מוצע לבטל את ההוראה לפיה הרוב המיוחס יחול רק ביחס לבנייה שאינה עולה על שליש מהבנייה הקיימת. לפיכך, בהתאם לתיקון המוצע עבור תמא 38 יוכלו הרוב שבבעלותם למעלה ממחצית הדירות, לאשר פרויקט במסגרתו תבוצע בנייה חדשה ללא תלות ביחס שבין הבנייה חדשה לשטח הבנייה הקיימת.

תיקון נוסף המוצע הוא כי ניתן יהיה לפנות למפקח על המקרקעין מיד עם אישור הרשות המקומית כי אין מניעה תכנונית לקידום פרויקט תמא 38. מחד, המטרה לפיה ניתן יהיה להקדים ולפנות למפקח על המקרקעין כבר בסמוך לאחר חתימת החוזה עם היזם היא מבורכת, ותיצור תמריץ אצל יזמים רבים להתקשר בהסכמים עם בעלי דירות גם ועל אף קיומם של סרבנים, אך מאידך נראה כי התנאי לפיו “ניתן אישור הרשות המקומית כי אין מניעה תכנונית לקידום הפרויקט” מנוסח בצורה כללית מידי ואינו מספיק ברור, ועלול ליצור ויכוחים ומחלוקות רבות סביב השאלה האם התנאי התקיים ואיזה קריטריונים מעידים על התקיימותו.

יש לברך את המחוקק שהשכיל (גם אם באיחור רב) להפנים את הכשלים בחוק בנוגע לסוגיות שנדונו לעיל המעכבות פרויקטים של תמא 38, ועל כך שהוא פועל לתיקונו. יש רק לקוות שהתיקון אכן יאושר בכנסת ויכנס לתוקף בהקדם.

עמית יושע, עו”ד

מומחה תמא 38

תמ”א 38 – תכנית מתאר ארצית בנושא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, החלה לתפוס תאוצה בשוק הנדל”ן המקומי. דיירים ויזמים רבים מתחילים לנצל את תמ”א 38 לטובתם מכיוון שהם הבינו את היתרונות הרבים הגלומים בתכנית. התכנית מאפשרת לדיירי בניינים במדינת ישראל לשדרג את הבניין בו הם חיים ללא שום עלות מצידם. ניתן להוסיף לבניין מעלית, חדרי ביטחון ממ”ד לכל הדירות בבניין, תוספות של מרפסות שמש, ניתן לשפץ את הלובי, את חדרי המדרגות את החצר ואת החנייה וכל זאת ללא שום הוצאה עבור הדיירים. בנוסף, העניין העיקרי והחשוב ביותר מחזקים את יסודות הבניין כדי שלא יתמוטטו במקרה של רעידת אדמה שזוהי מטרתה האמיתית של התכנית ולכן היא מאפשרת את כל ההטבות המוזכרות לעיל.

איך תמ”א 38 עושה זאת?

התכנית מאשרת לכל מי שיחזק את הבניין בו הוא גר מפני רעידות אדמה, תוספות בנייה. למשל בנייה של עוד קומה בבניין. הדיירים נותנים את הזכות הזו לקבלן שיכול למכור את הדירות, ותמורת הזכות הזו, הקבלן משפץ להם את הבניין ללא כל עלות.

תמ”א 38 רמת גן

יש לציין לשבח את עירית רמת גן, אשר הבינה לפני עיריות  אחרות כי על מנת שפרויקטים יהיו כדאיים וכלכליים יש לאשר בנייה של שתי קומות לפחות, ובהתאם יזמה ואישרה תב”ע מתאימה אשר מתמרצת קבלנים לבצע פרויקטים של תמ”א 38 ברחבי העיר. דוגמה לכך היא עסקה שנחתמה לאחרונה בין חברת אנגלאינווסט לדיירי הבניין ברחוב תלפיות 15 ברמת גן. במסגרת הפרויקט, תבנה החברה 6 דירות חדשות בשתי קומות נוספות ובעלי הדירות הקיימות יזכו לחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה, להרחבת דירותיהם ולשיפוץ כללי של הבניין. תמ”א 38 רמת גן כבר יצאה לדרך בהצלחה וכדאי שעיריות אחרות ילמדו מהמקרה המוצלח הזה.

כשל משמעותי במימוש פרויקטים על פי תמ”א 38 הוא סוגיית הרוב הדרוש מקרב הדיירים לביצוע הפרויקט, וחוסר הודאות בו מצוי הקבלן שלא הצליח לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות. בעניין זה ניתן לאחרונה פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קבע כי בהתאם להוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות עבור תמא 38, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין לקבלת אישורו לביצוע הפרויקט רק לאחר קבלת היתר הבנייה, אך במידה והקבלן יפעל בהתאם להוראות תמא 38 ויתברר כי הפגיעה בזכויות בעלי הדירות המתנגדים בטלה ונחותה לעומת היתרונות מחיזוק הבניין, אזי הפגיעה בזכויות בעלי הדירות המתנגדים – ככל שקיימת, לא תוכל למנוע את ביצוע העבודות. יצוין בעניין זה כי על שולחן הממשלה הונחה הצעת חוק שיזם ח”כ זבולון אורלב, לפיה די יהיה בהצגת תוכנית ההגשה של הבקשה להיתר בנייה על פי תמ”א 38, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות, כדי לכפות את התוכנית על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים.
למרות הכדאיות הרבה בביצוע שיפוצים לבניין לפי תמא 38, יש לזכור כי מדובר בעסקה מורכבת המחייבת את בעלי הדירות לנהוג בזהירות רבה ולשמור בקפדנות על זכויותיהם. יש לבחור בקפידה את הקבלן עמו מתקשרים, לוודא כי הנו בעל ניסיון וכישורים מתאימים וכי ביכולתו לבצע את הפרויקט באופן מקצועי תוך עמידה בלוחות זמנים קבועים ומוגדרים מראש. חשוב לא פחות לדרוש מהקבלן להמציא פוליסת ביטוח כנגד מלוא הסיכונים ובטחונות מתאימים כדי להבטיח את ביצוע התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות. כדאי לשכור עו”ד תמ”א 38 מומחה כדי שייעץ לדיירים בכל העניינים הללו

בהתאם להוראות תמ”א 38 ולהגיון העומד בבסיסה, הדרך שנמצאה ראויה על ידי המחוקק מבחינה כלכלית לחזק מבנים, היא על ידי מתן זכויות בנייה עודפות, זכויות בנייה אותן יכולים בעלי הדירות למכור תמורת חיזוק הבניין ושיפוצו.

לפיכך, הרחבת שיקול דעת הוועדה המקומית לסרב לתוספת זכויות בנייה עלולה לפגוע בתכלית התוכנית. על מנת שלא לפגוע במטרות תמ”א 38 ראוי להגביל ולצמצם את שיקול דעת הוועדה המקומית למינימום הנדרש, ולהותיר את סמכות הסירוב להוצאת היתרי בנייה לפי תמ”א 38 רק למקרים חריגים, שלא יפגעו בתכלית התוכנית. יש לקבוע הנחיות ברורות לועדות המקומיות אשר מטרתן תהיה מניעת עדיפות לשיקולים מקומיים על פני מטרת התמ”א. אמנם רצוי וחייבים להשאיר לועדות המקומיות שיקול דעת בעניין מתן הזכויות והיקפן, אך כאמור ראוי לצמצם אותו במסגרת יתר המטרות והתכליות של תמ”א 38.

מוצע בעניין זה להקים ועדה בין משרדית עליונה אשר תפקח, תדריך ותספק הבהרות לועדות התכנון המקומיות בכל הנוגע לסוגיות השונות המתעוררות חדשות לבקרים בעניין יישום התמ”א. ככל שתהיה אחידות בהתנהלות ועדות התכנון, כך תגבר הודאות ותעודד יזמים להעמיק את פעילותם בכל הנוגע לפרויקטים על פי התמ”א.

בנוסף מוצע להגביל את זכות הגשת ההתנגדות כנגד הבקשה להיתר לדיירי הבניין בלבד, ולקצר את פרקי הזמן לדיון בהתנגדויות ולהגשת עררים באופן אשר החלטה סופית וחלוטה בעניין ההתנגדות תתקבל עד ולא יאוחר מתום 6 חודשים ממועד הגשת ההתנגדות. הצעה זו תוסיף ודאות ליזמים ולדיירי הבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט.

יש לציין כי על רקע הרצון להאיץ את יישום הפרויקטים במסגרת תמ”א 38 כבר הוגדלו זכויות הבנייה על הגג לשתי קומות ואף למעלה מכך באופן יזום ברמת גן וראשון לציון. באופן דומה פועלת כעת גם עיריית קריית אונו. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקרית אונו כבר אישרה תוספת בנייה של שתי קומות וסגירת קומת עמודים. כמו כן אישרה הוועדה שינוי בקווי בניין והרחבת הדירות הקיימות בהיקף של עד 30 מ”ר לכל דירה ותוספת של 12 מ”ר למרפסת. התוכנית תועבר לאישור הוועדה המחוזית. יש לקוות כי ערים נוספות יאמצו גם הן גישה זו ויאשרו תכניות אשר יאפשרו את מימוש הפרויקטים על פי תמא 38

כדוגמה לכך, ניתן להביא פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (עת”מ 2905/08). במקרה זה, דובר בחברה יזמית אשר הגישה בקשה לבניית תוספת קומה בבניין ברחוב דיזנגוף בתל אביב במסגרת תמ”א 38. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב החליטה לדחות את הבקשה משיקולים ארכיטקטוניים. בית המשפט קיבל את עמדת הוועדה המקומית, וקבע כי סמכותה של הוועדה להעניק זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק מבנים היא סמכות שבשיקול דעת. נקבע, כי מוסדות התכנון רשאים להתיר תוספת בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בתמורה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, אולם אינם חייבים להתיר תוספת בנייה. עוד נקבע, כי במקרה הנדון סירוב הוועדה המקומית להענקת זכויות בנייה היה מוצדק, כי הוא נשען על טעמים תכנוניים המחייבים שמירה על סטנדרטים אחידים של גובה וחזות הבניינים הנמצאים בשטחה של “העיר הלבנה” בלב תל אביב.

נראה כי אף אם החלטת בית המשפט מתיישבת עם לשון הוראות תמ”א 38, אין בה כדי לקדם את מטרתה העיקרית של תמ”א 38 – שהיא חיזוק מבנים שלא נבנו לפי התקן הישראלי מפני רעידת אדמה, על מנת לשפר עמידתם בפני רעידות אדמה ובכך לצמצם נזקים אדירים אפשריים.

יש גם לזכור כי אחד התמריצים בגדר תמ”א 38 הוא הפטור או ההנחה בשיעור 90% מתשלום היטל השבחה. יש להניח כי הפטור מתשלום היטל זה, המשולם לקופת הועדה המקומית ומהווה חלק לא מבוטל מתקציב הרשות, אינו מתקבל בקלות על ידי חלק מהרשויות המקומיות. בעניין זה ניתן לטעון לכאורה כי הרשות המקומית אינה נפגעת הואיל וממילא הזכויות הנ”ל ניתנות יש מאין מכוח תמ”א 38 במיוחד לצורך השגת מטרת החיזוק, אך מצד שני יכולת הנשיאה של הבניינים ושיקולים רבים נוספים בעניין תחבורה, חנייה, תשתיות וכיוצא באלה גורמים לכך שפוטנציאל תוספת זכויות הבנייה בתוך הערים הוא מוגבל, וכל ניצול של זכויות שאין בצדו תשלום היטל השבחה לרשות הוא הלכה ולמעשה הפסד כספי – גם אם התשלום בפועל היה מתבצע בעתיד.

בהתאם להוראות תמ”א 38, על מבקש היתר הבנייה לפרסם את הבקשה ולאפשר לבעלי עניין בבקשה להגיש את התנגדותם. כתוצאה מכך, זכאים להגיש התנגדות, בין היתר, בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בביצוע הפרויקט ובעלי דירות בבניינים שכנים. על החלטת ועדת ההתנגדויות – המתקבלת כמובן לאחר דיון בהתנגדויות ושמיעת טענותיהם של כל הצדדים, ניתן להגיש ערר לועדת ערר. מטבע הדברים ההליכים הנ”ל עלולים להמשך חודשים ארוכים ולעתים אף למעלה מכך, באופן אשר מעכב את קבלת היתר הבנייה וגורם לאי ודאות קשה בקרב היזם ודיירי הבניין. על כן מומלץ לשכור מומחה,  עורך דין תמ”א 38 בעל ניסיון.

תמ”א 38 –תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה –  ויקיפדיה

לכתבה המלאה