עדכוני חקיקה בנושא תמא 38

עדכון תמ”א 38

בחודש אפריל 2011 אושרו (עקרונית) במועצה הארצית לתכנון ובנייה תמריצים נוספים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על פי תמ”א 38. בהתאם להחלטה, בישובים בדירוג 7 ומטה במעמד סוציו-אקונומי תתאפשר על פי תמ”א 38 תוספת של 2.5 קומות ואילו ביישובים בדירוג 8 ומעלה (מרבית היישובים בגוש דן הנם בדירוג 8 ומעלה) תתאפשר תוספת של 1.5 קומות.

החלטה נוספת שהתקבלה במועצה הארצית היא לאפשר ניוד זכויות המתקבלות על פי תמ”א 38 ואשר אינן מנוצלות בפועל במסגרת הפרויקט, מכל סיבה שהיא, כך שבניינים המיועדים לחיזוק אבל שלא ניתן לממש בהם את זכויות הבנייה או את חלקן, כולל מסיבות אי-התאמה לתקנים או לתשתיות הקיימות, או מסיבות הקשורות לאי הסכמה של הדיירים לתוספת דירות מעבר לכמות מסוימת, אזי בכל אחת מהנסיבות הנ”ל יתאפשר מימוש הזכויות הבלתי מנוצלות במגרש אחר שאיננו מיועד לחיזוק.

עדכון חוק התכנון והבניה (מיום 28.3.11)

על פי התיקון בחוק התכנון והבנייה מיום 28.3.11, לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה הנובעת  בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח:
1.    תמ”א 38;
2.    תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ”א 38 ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. יש להדגיש כי הפטור הנ”ל יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תמ”א 38;
3.    תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; הפטור הנ”ל יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בסעיפים 1 ו- 2 לעיל ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה;

עדכון חוק המקרקעין (חיזוק מפני רעידות אדמה) (מיום 26.1.11)

על פי התיקון בחוק המקרקעין (חיזוק מפני רעידות אדמה), הפנייה למפקח על המקרקעין תתאפשר כבר במועד קבלת ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים, לאחר שהתקיימו כל אלה:

1. מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות;
2. מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;
3. הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;

החקיקה בתחום תמ”א 38 מתעדכנת מעט לעט, על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה. חלק מעדכוני החוק הם במטרה ליצור אטרקטיביות למימוש פרויקטים מסוג תמ”א בערים שונות במדינת ישראל. החשיבות בבחירת משרד עורכי דין לפרוייקט שלכם היא גדולה שכן משרד זה אמון לשמור ולהגן על האינטרסים שלכם, כאשר אתם בוחרים עורך דין לפרויקט תמ”א 38, יש לוודא שהמשרד בעל ידע וניסיון בתחום וצוות המשרד מעודכן בשינויים ועדכונים בחוקי התמ”א.

על פי התיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), נדרש רוב של שני שליש שלישים מהדירות הקיימות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, על מנת לאשר פרויקט על פי תמא 38. בנוסף קובע התיקון לחוק, כי למפקח על המקרקעין סמכות לאשר את ביצוע פרוייקט תמ”א 38, ואף למנות בנסיבות מתאימות עורך דין או רואה חשבון, אשר יחתום על המסמכים הנדרשים במקום הדיירים הסרבנים.

על אף הוראות התיקון לחוק, מרבית היזמים יסכימו להתקשר בהסכם עם דיירי בניין, אך ורק במידה וקיימת הסכמה של רובם המכריע של הדיירים (היינו סרבן אחד או מקסימום שניים, וקיימים יזמים שללא הסכמה מוחלטת (100% מהדיירים), אינם מוכנים להתקשר עם דיירי הבניין. אחת הסיבות לכך היא שהפנייה למפקח על המקרקעין אפשרית לכאורה על פי התיקון לחוק, רק לאחר שניתן היתר בנייה. הבעייתיות בכך היא שעד לקבלת היתר הבנייה, נדרש היזם להוצאות רבות מאוד בקשר לתהליך קבלתו של ההיתר, בכללן הוצאות לאדריכלים, מהנדסים, עורכי דין ואף תשלום היטל השבחה ואגרות בניה שתשלומם נדרש כתנאי לקבלת ההיתר. לאור האמור, מוצע לשנות את התיקון לחוק באופן אשר יאפשר פנייה למפקח על המקרקעין כבר בסמוך לאחר חתימת ההסכם בין היזם לבין הדיירים, לפחות בכל הנוגע לטענות הצדדים שאינן טענות תכנוניות / הנדסיות ביסודן. באופן זה ניתן יהיה ליצור ודאות רבה בטווח זמן קצר יותר, ודאות אשר תהווה תמריץ ליזמים להתקשר בהסכמים לביצוע פרויקטים של תמ”א 38.

תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)

אושרה כבר בשנת 2005 אך עד היום הוצאו מכוחה היתרי בנייה בודדים בלבד – למה? הוצאתו מן הכוח אל הפועל של פרויקט לחיזוק בנין על פי תמ”א 38 העומד בתנאי תמ”א 38 כרוכה בקשיים וחסמים רבים, החל ממבחן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם, דרך התנגדויות של דיירי הבניין (בעיקר בינם לבין עצמם) וכלה בקשיים והליכים בירוקרטים בועדות התכנון המקומיות. המחוקק היה ער לקשיים הללו, ולפיכך העניק גם בגדר תמ”א 38 עצמה וגם בגדר שורה של תיקוני חוק הטבות והקלות שונות. בין היתר, קבע המחוקק כי החלטה בדבר בניית דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות וששטחן אינו עולה על שליש משטח הדירות הקיימות, יכולה שתתקבל על פי רוב של שני שלישים מהדירות בבית המשותף אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (עד לתיקון נדרשה הסכמת כל הדיירים). בנוסף העניק המחוקק פטור מתשלום מס שבח בגין התמורה אותה קיבלו הדיירים מכוח תמ”א 38 וכן פטור מהיטל השבחה בגין זכויות הבנייה הניתנות על פי תמא 38 (למעט באזור ת”א והמרכז בו ניתנה הנחה בתשלום היטל השבחה בשעור 90% בלבד). אמנם יש לברך את המחוקק על ההטבות וההקלות שניתנו על ידו במטרה לעודד ביצוע פרויקטים, אך בפועל נראה כי אין בהם די וכי קיימים עדיין חסמים וכשלי שוק לא מעטים הגורמים בפועל למיעוט הפרויקטים, חסמים וכשלי שוק אשר את רובם ניתן לפתור, לפחות באופן חלקי, באמצעות תיקוני חקיקה נוספים. אחד הכשלים המרכזיים בתכנית תמ”א 38 אם לא הגדול שבהם הוא שאין כל פתרון או מנגנון המאפשר התכנות של פרויקטים באזורים בהם אין ביקוש לדירות נוספות או שמחיר הדירות נמוך ואין התכנות כלכלית לביצוע הפרויקט. פתרון מוצע בהיבט זה הוא לאפשר הקמה של יותר מקומה אחת (כיום מאפשרת תמ”א 38 הקמת קומה נוספת אחת בלבד). דרך נוספת לפתרון הבעיה היא מתן זכויות בנייה באזורי ביקוש כנגד חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה באזורי פריפריה באמצעות ניוד זכויות בנייה.

כשל נוסף המרתיע יזמים רבים מהתקשרות עם דיירים ואף גורם לעיכובים בהליכי הרישוי והוצאת היתר הבנייה הוא הרוב הנדרש לאישור הפרויקט – אף לאחר התיקון לחוק תמ”א 38. הבעיה קשה אף יותר בבניינים בני פחות מארבע קומות בהם מתוכננת בנייה של קומה נוספת עם חדרי יציאה לגג, באופן שבו סך השטחים החדשים עולים על שליש מסך השטחים הקיימים. בנסיבות אלו דרושה הסכמה של כל דיירי הבניין. יש לתקן את החוק באופן שבו הרוב המיוחד הקבוע בחוק לאישור הפרויקט יחול על בניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על מחצית ממספר הדירות הקיימות וששטחן אינו עולה על מחצית משטח הדירות הקיימות. מוצע לקבוע כי רוב דיירי הבניין המעוניינים בביצוע פרוייקט תמ”א 38 יהיו זכאים לפנות למפקח על המקרקעין לאישור הפרויקט כבר בסמוך לאחר ההתקשרות עם היזם, לכל הפחות כאשר סיבות ההתנגדות לפרויקט אינן תכנוניות (על פי החוק הקיים ניתן לפנות למפקח על המקרקעין רק לאחר הוצאת היתר הבניה). בנוסף, יש להתאים את נהלי מרשם המקרקעין באופן אשר יאפשר רישום הערות אזהרה בחלקת הרכוש המשותף על פי הסכמת שני שלישים מבעלי הדירות להם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, בדומה לרוב הדרוש לאישור הפרויקט (על פי הנוהל הקיים רישום הערת אזהרה בחלקת הרכוש המשותף אפשרי רק על פי הסכמת כל דיירי הבניין).

הטבות הניתנות לדיירים שלא מכוח תמ”א 38, כגון כסף מזומן, שיפוץ בתוך הדירות או הרחבת הדירה מעבר ל- 25 מ”ר, חייבות במס שבח. חישוב השבח בנסיבות אלו הוא אישי עבור כל דייר ודייר, מסובך ביותר ויוצר אי ודאות ורתיעה הן בקרב היזם והן בקרב הדיירים. מוצע לפשט את חישוב השבח ולקבוע מנגנון פשוט לחישוב אשר יגביר את הודאות ויאפשר ליזם לתמחר את סך הוצאותיו בפרויקט באופן יותר מדויק.

קיימים נהלים פנימיים שונים ואי התאמות בהתנהלותן של ועדות התכנון המקומיות. חלק מועדות התכנון אף טרם גיבשו את התנהלותן בכל הנוגע לתכנית תמ”א 38. מוצע בעניין זה להקים ועדה בין משרדית עליונה אשר תפקח, תדריך ותספק הבהרות לועדות התכנון המקומיות בכל הנוגע לסוגיות השונות המתעוררות חדשות לבקרים בעניין יישום התמ”א. ככל שתהיה אחידות בהתנהלות ועדות התכנון, כך תגבר הודאות ותעודד יזמים להעמיק את פעילותם בכל הנוגע לפרויקטים על פי תמא 38.

לפני מספר חודשים (ביום 19/1/2010) אישרה הממשלה הקלות לתמ”א 38, שמטרתן לתמרץ, נוסף על התמריצים שניתנו עד כה, יזמים ובעלי דירות לקדם פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך ניצול הזכויות שמעניקה תמ”א 38. ההקלה המרכזית שאושרה במסגרת ההקלות החדשות היא הענקת הזכויות מכוח תמ”א 38 גם בנסיבות בהן עקב מצבו הרעוע של המבנה הוא ייהרס ותחתיו ייבנה מבנה חדש, היינו גם בנסיבות של בנייה חדשה ולא בשיפוץ מבנה קיים.הואיל ותכנית תמ”א 38 מאפשרת בנייה של קומה נוספת אחת בלבד מעבר לקיים (למעט ערים מסוימות כגון רמת גן וראשון לציון שבהן ניתן לבנות יותר מקומה אחת מכוח תב”ע שיזמה הועדה המקומית בערים הנ”ל, ראה תמ”א 38 ראשון לציון, תמ”א 38 רמת גן), נראה כי ההקלה הזו אינה פרקטית ואינה כלכלית, מאחר וההוצאות הכרוכות בהריסת בניין קיים, פינוי הדיירים ובניית בניין חדש גבוהות בהרבה מהוצאות החיזוק והשיפוץ של בניין קיים. בכל מקרה של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, שזהו הלכה ולמעשה פרויקט של פינוי בינוי, יידרשו תמריצים בדמות זכויות בנייה המקנות ליזם את האפשרות לבנות מספר דירות חדשות בתמורה לכל דירה שתיבנה עבור הדיירים הקיימים.

הקלה נוספת תאפשר בנייה של דירות חדשות תוך סגירת קומה מפולשת בנוסף על הקמת הקומה הנוספת על גג הבניין. הקלה זו בהחלט יכולה לסייע, אך יש לזכור שכבר היום קיימות ערים שקידמו תכניות לבנייה של יותר מקומה אחת מכוח תמ”א 38, ורק חקיקה ברוח זו תשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה ותגרום לכך שנראה יותר עסקאות ויותר מבנים מחוזקים מפני רעידות אדמה.

תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. המחשבה בבסיס התכנית היא מתן תמריצים לדיירי הבניין בדמות זכויות בנייה נוספות, אותם יכולים הדיירים למכור תמורת שדרוג הבניין וחיזוקו. התוכנית אושרה על ידי הממשלה בחודש אפריל 2005, אך עד כה הוצאו מספר זעום ביותר של היתרים. נראה כי על אף שחוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, (תשס”ח – 2008), והתיקונים הרלוונטיים לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה – 1965 וחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, תיקונים שמטרתם לעודד ולתמרץ פרויקטים לחיזוק ולשיפוץ מבנים תוך מימוש זכויות על פי תמא 38, קיימים עדיין חסמים המונעים את הוצאתה של התכנית מן הכוח אל הפועל.

דוגמאות חלקיות –

על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח – 2008, הרוב הדרוש לאישור הפרויקט הוא של שני שליש מבעלי הדירות אשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הדיירים זכאים לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה לאישור הפרויקט רק לאחר קבלת היתר בניה. הואיל ותהליך קבלת ההיתר הוא תהליך יקר וארוך העלול להמשך אף מספר שנים (במיוחד כאשר מוגשות התנגדויות לועדות התכנון), יזמים רבים נרתעים מהתקשרות עם דיירים לאור חוסר הודאות הקיימת בעצם התכנות הפרויקט. פתרון אפשרי לבעיה זו הוא תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח – 2008, לפיו הפנייה למפקח על המקרקעין תתאפשר בסמוך לאחר חתימת הסכם ההתקשרות שבין היזם לדיירים.

יש לציין כי כיום (אוגוסט 2010) מונחת על שולחן הכנסת הצעת חוק לפיה ניתן יהיה לפנות אל המפקח על המקרקעין בסמוך לאחר קבלת האישור העקרוני של הועדה המקומית לפרויקט ולא יהיה עוד צורך להמתין לקבלת ההיתר בפועל.

על אף שהרוב הדרוש לאישור פרויקט תמ”א 38 הוא של שני שליש מבעלי הדירות אשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כמפורט לעיל, לצורך רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות. לפיכך, על מנת שיזם יוכל לקבל מימון בנקאי לביצוע העבודות ולרשום לטובת הגורם המממן הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, נדרשת למעשה הסכמת כל הדיירים.

פתרון אפשרי לבעיה זו הוא תיקון לחוק המקרקעין ו/או הנחייה ללשכות רישום המקרקעין, באופן אשר יאפשר רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף, על פי הסכמת הרוב הנדרש לאישור הפרויקט.