איך נממש את תמריצי תמ”א 38

יזמים רבים מבינים את הפוטנציאל האדיר שבמימוש תמריצי תמ”א 38, והיא הולכת ותופסת את מקומה כאחת מהשקעות הנדל”ן הכדאיות ביותר בישראל. אם כן, מה היא תמ”א 38, וכיצד נוכל גם אנחנו ליהנות ממנה? ובכן, תמ”א 38 היא למעשה תכנית ממשלתית, אשר תוכננה והוקמה על ידי המדינה בכדי לאפשר לתושבים במדינת ישראל לממן את עלויות חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה. תמ”א 38, הם ראשי התיבות של תכנית מתאר ארצית 38, ובה מפורטות ההטבות, ומפורטים התנאים לזכאות דיירים במבנים ליהנות מהם.

על מנת להרוויח וליהנות מתמריצי תמ”א 38, יש צורך בליווי משפטי, על ידי עורך דין תמ”א 38 הבקיא והמנוסה בתחום. לאורך התהליך, יש צורך בניהול משא ומתן עם חברות בנייה, קבלנים או חברות ניהול פרויקטים, ניסוח חוזים והסכמים בין הקבלנים לדיירים ובין הדיירים עצמם, על כן הליווי המשפטי משחק תפקיד חשוב ביותר בכל התהליך. במאמר הבא, תוכלו לקרוא על הצעדים אשר יאפשרו לכם ליהנות מתמריצי תמ”א 38, בהנחה והמבנה שברשותכם עומד בקריטריונים אותם מציבה התוכנית.

בדיקת התאמת המבנה לקריטריונים של תמ”א 38

השלב הראשון אותו יש לעבור בכדי להתחיל במימוש תמריצי תמא 38, הוא השלב בו אנו בוחנים את התאמת המבנה לביצוע חיזוק מבנים בו על בסיס דרישות התכנית. בשנת 1975, נחקק תקן ישראלי לבניה המכונה תקן ישראלי 413, אשר נועד להכווין את קבלני הבנייה בעת הקמת מבנים, כך שאלו יוקמו יציבים ועמידים בפני נזקיה האפשריים של רעידות אדמה בארצנו. על בסיס התנאים המוקדמים של תמ”א 38, מבנים אשר הוקמו קודם לשנה זו, נחשבים למבנים בסיכון, שעכן אלו לא הוקמו תוך הקפדה על הכללים אשר נקבעו בתקן.

יחד עם זאת, בעקבות העובדה כי תהליך הטמעת התקן בשטח עשויה הייתה להמשך זמן רב עד לכדי הטמעה מלאה, ישנם מקרים בהם מבנים אשר הוקמו בשנים מאוחרות יותר, לא הוקמו תוך הקפדה על תקן זה, ואינם יציבים בפני נזקי רעידות אדמה. בכדי לבחון זאת, יש צורך להקנות לבדיקה מהנדס קונסטרוקציה, אשר יגיש את ממצאיו לוועדה אשר תקבע באם המבנה עומד בתנאי תמ”א 38 רעננה או בכל עיר אחר בארץ, וכי דייריו זכאים להטבות הנכללות בה.

זה מוביל אותנו לשלב הבא, והוא הגשת חוות דעתו של מהנדס הקונסטרוקציה אשר בחן את המבנה, ואת ההגשה הזו מומלץ לבצע בסיוע עורך דין תמ”א 38 אשר יידע להפנות את המסמכים אל הגורמים הרלוונטיים והנכונים. דעתו של מהנדס הקונסטרוקציה היא זו אשר תקבע באם המבנה זכאי להטבות תמ”א 38, ואם אכן המבנה נמצא בסכנת התמוטטות במקרה של רעידת אדמה ודורש שיפוצים, היות ולא הוקם תוך הקפדה על תקן בנייה 413. במקביל, יהיה על עורך הדין להגיש אל הוועדה תכנית אדריכלית מפורטת, בה יוגדרו היתרי הבנייה הנדרשים בכדי לבצע את פעולות חיזוק מבנים הנדרשות, ואת ההרחבות הנוספות הדורשות היתרי בנייה בהתאם לזכאות.

התמריצים של תמא 38

תמא 38, ראשי התיבות תכנית מתאר ארצית 38, היא תכנית ממשלתית אשר נועדה לאפשר לתושבים במדינת ישראל, המתגוררים במבנים אשר נמצאים בסכנת קריסה בעת מקרה של רעידת אדמה, מאפשרת לבצע חיזוק מבנים ולהגן על עצמם ועל בני משפחותיהם. האפשרות של תושבי המדינה המתגוררים במבנים מעין אלו לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה באמצעות תמא 38, באה לידי ביטוי בהיתרי בנייה אשר ניתנים להם, בין אם בכדי לבצע את פעולות החיזוק עצמן, או בכדי לשפר ולהשביח את דירותיהם, ובמקביל, אף להרחיב את המבנה כך שיאפשר מכירת דירות אשר הוקמו בו בכדי לממן את עלויות הפרויקט.

על מנת שיוכלו דיירים במבנה משותף לזכות וליהנות מתמריציה של תמא 38, יהיה על המבנה לעמוד קריטריונים אותם מכתיבה התוכנית, כאשר הקריטריון העיקרי המתנה את הזכויות למימוש התמריצים, הוא בדיקת עמידת המבנה בתקן הישראלי לבנייה 413, אשר הוטמע בשנת 1975, שכן מבנים אשר לא נבנו בהתאם לתקן זה, נמצאים בסכנת קריסה בעת מקרה של רעידת אדמה. בכדי לבחון באם מבנה אכן הוקם ללא הקפדה על תקן ישראלי לבנייה זה, יהיה על הדיירים לשכור את שירותיו של מהנדס קונסטרוקציה, אשר יבחן את יסודות המבנה ויקבע באם אכן לא הוקם על פי תקן זה. את ממצאיו, יהיה על הדיירים להגיש לוועדות המאשרות בעצמם או באמצעות ייצוג של עורך דין תמ”א 38, בכדי לממש את זכויותיהם במסגרת תמא 38.

היתרי בנייה לביצוע חיזוק מבנים ולמימון הפרויקט במסגרת תמא 38

ניתן לסווג את היתרי הבנייה להם יזכו הדיירים בחסותה של תמא 38 לשני מאפיינים עיקריים. הראשון, הם היתרי הבנייה הנדרשים בכדי לבצע את פעולת חיזוק מבנים בפועל. לעיתים קרובות, בכדי לבצע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יש צורך בביצוע שינויים משמעותיים בחזית המבנה, בתכנונו המקורי ועוד. הגשת הבקשות להיתרי בנייה בכדי לבצע פעולות חיזוק מבנים הם החלק הקל ביותר במימוש תמריצי תמא 38, ועל פי רוב עם הגשת התכנית האדריכלית המשקפת את השינויים הנדרשים בכדי לחזק את המבנה, מקבלים הדיירים באופן המהיר ביותר את ההיתרים הנדרשים.

היתרי בנייה נוספים להם יזכו הדיירים במסגרתה של תמא 38, יכללו מגוון אפשרויות בהתאם למשא ומתן אשר יתנהל עם הקבלן המבצע. שינויים אלו יכללו בדרך כלל הקמה של קומה נוספת על גבי גג המבנה, אשר דירותיה משמשות על פי רוב בכדי לממן את עלויות הפרויקט. בתמורה להיתרי הבנייה המועברים לקבלן המבצע, זה מצדו יבצע את פעולת חיזוק המבנים, אך במקביל יפעל לביצוע שינויים במבנה הכוללים התקנת מעליות, שיפוץ חדר המדרגות, התקנת דק סינטטי ועוד. וככול שערך הדירות גבוה יותר, כגון במקרים בהם ממומשים תמריצי תמא 38 רעננה או ערים אחרות במרכז, כך יזכו הדיירים להתמקחות קשוחה ומניבה יותר עם הקבלן.

מי הם המרוויחים ממימוש תמריצי תמא 38?

תוכנית מתאר ארצית 38, הידועה בשמה תמ”א 38, היא תכנית ממשלתית אשר מטרתה להגן על תושבי המדינה בפני נזקיה של רעידת אדמה, אשר מרבית מהגיאולוגים באזורינו סבורים כי זו ממשמשת ובאה. על פי תמא 38, בישראל מצויים מבנים רבים אשר הוקמו קום לשנת 1975, היא השנה בה הוטמע בחוק תקן ישראלי 413, המכתיב תנאי בנייה למבנים חדשים בכדי שאלו יוכלו לעמוד בפני השלכותיה של רעידת אדמה אפשרית באזור. למעשה, זהו התנאי של תמא 38 בכדי לזכות ליהנות מהטבותיה של תמא 38, אך בבדיקת מבנים אשר הוקמו בסמוך לשנה זו, ניתן יהיה לעיתים למצוא מבנים אשר הוקמו ללא עמידה בתקן זה, היות והטמעתו ארכה מספר שנים עד הגיע לכדי מצב בו כלל המבנים המוקמים במדינה עומדים בו.

בכדי לתמרץ את התושבים לבצע עבודות חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה בבניינים שברשותם, אפשרה תמא 38 הטבות מיוחדות בקבלת היתרי בנייה שונים במהירות, בין אם אלו נועדו בכדי לבצע חיזוק מבנים בפועל, או בכדי להשביח את ערך הנכסים אשר עוברים את התהליך. מסיבה זו, ישנם מספר מרוויחים מהתהליך, בהם כמובן, הדיירים במבנה, בהיבט השבחת הנכס ובהיבט הביטחון, וכן הקבלן המבצע. במאמר הזה, נכיר את הדרכים להרוויח רווחים של ממש בביצוע חיזוק מבנים במסגרת תמא 38

רווחי הדיירים בעת חיזוק מבנים במסגרת תמא 38 – המבנה

הדיירים, הם כמובן המרוויחים העיקריים כאשר אלו פועלים לבצע חיזוק מבנים במסגרת תמריצי תמא 38. כחלק מהמשא ומתן אשר יתבצע מול הקבלן המבצע בתמורה להעברת זכויות הבנייה הנוספים במבנה בתמורה לעבודתו, על כך נרחיב בהמשך, יוכלו אלו לבוא בדרישה כשהם כמובן מיוצגים על ידי עו”ד תמ”א 38 אשר ידאג לנסח את ההסכם בכתב וכחוק, לבצע עבודות שיפוץ במבנה עצמו. עבודות השיפוץ במבנה יוכלו לכלול בין היתר שיפוץ כללי של חדר המדרגות והלובי, החלפת תריסים וכן התקנה של מעליות במבנים בהם אין כזו. ללא ספק, לאחר ביצוע עבודות השיפוצים ייהנו הדיירים מסביבת מגורים חדשנית, יפה ובטוחה מעל לכל.

רווחי הדיירים בביצוע חיזוק מבנים – השבחת ערך הדירות

ככל שהקרקע עליה ממוקם הנכס יקרה יותר, כך יוכלו הדיירים להשיג יותר במשא ומתן מול הקבלן. מעבר לעובדה כי אלו יזכו לאפשרות לבצע שיפוצים בחדר המדרגות ובלובי הבניין, יוכלו אלו לנהל משא ומתן גם על השבחת הדירות בתמורה להעברת זכויות הבנייה המגיעים להם במסגרת תמריצי תמא 38. השבחת הדירות תוכל לבוא לידי ביטוי בביצוע עבודות שיפוץ כלליות בדירה, וכן לעיתים אף ביצוע הרחבת הדירה, מימוש זכויות בנייה אשר יינתנו לדיירים במסגרת תמא 38 לביצוע הרחבות אלו, ועוד עבודות שונות אשר בדיעבד יעלו באופן משמעותי את ערך הדירה.

רווחי הקבלן בתמורה לביצוע פרויקט תמא 38

הקבלן, אף הוא אינו יוצא מקופח מההשקעה בביצוע בודות החיזוק בבניינים העומדים בקריטריונים של תמא 38. כאשר מדובר על ביצוע עבודות חיזוק תמא 38 תל אביב לצורך העניין, ערכה של זכות הבנייה הוא גבוה ביותר, שכן לעיתים ניתן יהיה להקים קומה עליונה במבנה המשופץ, אשר יירשמו לטובתו של הקבלן המבצע. ערכן של דירות אלו, ומימושן בפועל, הן אלו אשר יממנו את הוצאותיו של הקבלן, והיא הסיבה העיקרית לחיזור הקבלנים אחר דיירים במבנים הזכאים להטבות תמא 38.

מה הם תמריצי תמא 38?

תוכנית מתאר ארצית 38, היא תכנית ממשלתית אשר נועדה לאפשר לתושבי המדינה, המתגוררים במבנים אשר טמונה בהם סכנת התמוטטות במקרה של רעידת אדמה, לבצע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך קבלת הטבות משמעותיות אשר יקלו עליהם לממן את עלויות הפרויקט. הטבות אלו, הן תמריצי תמא 38, ועל ידי בחינת התמריצים באמצעות עו”ד תמ”א 38 תגלו כי לעיתים קרובות תוכלו לבצע את חיזוק המבנה ללא כל תשלום מצדכם, או לחילופין, בהשקעה אלא גבוהה תוכלו להשביח באופן משמעותי את ערך המבנה, ודירותיכם המצויות בו.

בכדי לקבל את ההטבות אותן מציעה תמ”א 38 לביצוע חיזוק מבנים, על המבנה שברשותכם לעמוד בקריטריונים אשר נקבעו בתכנית, ובאלו נכללת העובדה כי המבנה לא הוקם תוך הקפדה על תו תקן ישראלי 413, הנועד לאבטח את המבנה מפני נזקיה האפשריים של רעידת אדמה. הקביעה באם המבנה שברשותכם אכן לא עומד בתקן זה, תתבסס על שנת הקמתו, שכן תקן זה נכנס לתוקף בשנת 1975, ומבנים אשר הוקמו קודם לתאריך זה, סביר כי אינם עומדים בו, יחד עם זאת, ייתכן כי מבנים אשר הוקמו לאחר התאריך אינם עומדים בתקן תמא 38, ובכדי לבחון זכאותו יש לפנות אל מהנדס קונסטרוקציה לביצוע בדיקה והגשת חוות דעת.

קבלת היתרי בנייה לצורך חיזוק מבנים במסגרת תמא 38

כמובן, שבראש ובראשונה מטרתה של תמא 38 בעיר ראשון לציון ובכל עיר אחרת באזור המרכז, היא להוביל את דיירים לבצע חיזוק מבנים, בכדי שהמבנה שברשותם לא יינזק במקרה של רעידת אדמה. על פי בחינה של אדריכל קודם לביצוע עבודת החיזוק בפועל, ייתכן במקרים רבים מצב בהם יידרשו שינויים משמעותיים במבנה עצמו, הכוללים את הרחבת המבנה ושינויי מתאר. שינויים אלו, דורשים היתרי בנייה. בכדי להקל על התושבים המבקשים לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה על ידי מימוש תמריצי תמא 38, האמונים על הענקת היתרי הבנייה על בסיס תכנית זו יעשו כל שביכולתם על מנת להשיג את האישורים הנדרשים במהירות המרבית, משמעותית בזמן קצר מאשר אישור היתרי בנייה סטנדרטיים.

קבלת היתרי בנייה לתוספות בנייה במסגרת תמא 38

הכלי החזק ביותר העומד לטובת הדיירים המבקשים לבצע חיזוק מבנים במסגרת תמא 38 למבנה שברשותם, הוא העובדה כי במסגרת תמריצי תמא 38 יהיו זכאים לקבלת היתרי בנייה שונים. היתרי בנייה אלו, עשויים לכלול הרחבה של הדירות שברשותם, שינויים במתאר המבנה, ואף הוספת קומה מעל למבנה כאשר המבנה מתאים לביצוע פעולה זו. הוספת הקומה על גג המבנה, תשמש את הדיירים בעת הפנייה אל הקבלנים המבצעים, בכדי לממן את הפרויקט, כאשר במכירת הזכויות או העברתן אל הקבלן או חברה לניהול פרויקטים אשר תמונה לבצע את עבודות הבנייה והחיזוק, יהוו אלו כתשלום עבור העבודות.

בתמורה להעברת זכויות אלו, אשר יוענקו למבצעי חיזוק מבנים על בסיס תמא 38 בקלות יחסית, ובעיקר כאשר אלו ילוו בסיוע עורך דין תמא 38, יוכלו הדיירים לזכות להשבחת המבנה בו הם מתגוררים, על ידי שיפור ושיפוץ הלובי, הוספת מעליות, דק סינטטי וכדומה.

שימוש בתמריצי תמא 38

תמא 38, או תוכנית מתאר ארצית 38, היא תוכנית מתאר ממשלתית אשר מטרתה לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. במסגרת התוכנית, תבצע המדינה חיזוק מבנים ציבוריים במימון ממשלתי, אך בכדי לסייע ולדרבן תושבים במדינת ישראל לבצע חיזוקים למבנים אשר ברשותם במימון עצמאי, מאפשרת תמא 38 תמריצים שונים הבאים לידי ביטוי באפשרויות שונות של היתרי בנייה אשר יסייעו לתושבים לממן את עלויות ביצוע חיזוק המבנים או אף לשבח את שווי המבנה ויחידות הדיור בו.

עורך דין תמ”א 38 יוכל להרחיב ולהכווין בעת מימוש התמריצים המוצעים במסגרת תמ”א 38, יחד עם זאת, לפניכם הרחבה בדבר התמריצים המתאפשרים לתושבי המדינה אשר ימצא כי המבנה בו הם מתגוררים עומד בקריטריונים לקבלת הזכאות אותה מעניקה תמא 38 לסיוע במימון הפרויקט.

הקריטריונים לקבלת תמריצי תמא 38

ככלל, התמריצים המוצעים במסגרת תוכנית המתאר לתושבי מדינת ישראל, ניתנים בכדי לחזק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה. התוכנית מתבססת על נקודת הנחה הקובעת כי מבנים אשר נבנו קודם לשנת 1980, לא בהכרח יישמו בתהליך הקמתם את התקן הישראלי 413, אשר נועד לפקח על הבנייה והתאמת המבנה לעמידות בפני רעידות אדמה.

אמנם, תקן ישראלי 413 נכנס לתוקף עוד בשנת 1975, יחד עם זאת, התוכנית יוצאת מנקודת הנחה כי במהלך חמש השנים הראשונות לכניסתו לתוקף של התקן, לא הטמע במלואו אצל כלל קבלני הבנייה בישראל, ובתוך תקופה זו, בת חמש שנים, הוקמו מבנים נוספים אשר אינם עומדים בו, ונזקקים לחיזוק במסגרת תמא 38. בכדי לבחון את הזכאות לתמריצים המוצעים במסגרת תמא 38, יש צורך בהגשת חוות דעת מטעמו של מהנדס קונסטרוקציה, אשר יבחן את קונסטרוקציית המבנה, והיה ואם ימצא כי המבנה אכן דורש חיזוק, או אז יוכלו הדיירים בו לממש את הזכאויות.

הזכאויות והתמריצים המוצעים במסגרת תמא 38

בראש ובראשונה, תדאג תמא 38 לאפשר את השינויים הנדרשים במבנה בכדי להביאו למצב עמיד ומחוזק בפני רעידות אדמה.  לעיתים קרובות, בכדי לעמוד בתוכניות אותן הציג האדריכל לביצוע השיפורים במבנה, יהיה צורך בביצוע שינויים הדורשים היתרי בנייה, כאשר במסגרת תמא 38 תל אביב או כל עיר אחרת, יתאפשר בנקל לקבלם. עם זאת, פעולה זו אינה נכללת כתמריץ, אלא מקילה על ביצוע הבנייה והחיזוק בפועל.

בכדי לקבל מידע מקיף אודות מימוש התמריצים המוצעים לתושבים במסגרת תמא 38, כדאי לפנות אל עו”ד תמ”א 38 ולקבל תמונה ברורה, עם זאת נאמר כאן בקצרה כי אלו באים לידי ביטוי בהיתרי בנייה לתוספות בנייה המתבצעים באמצעות סגירת קומה תחתונה אשר בנויה כקומת עמודים, או תוספת של קומה על גג המבנה. את יחידות הדיור החדשות אשר נבנו במסגרת חיזוק המבנים תוך ניצול היתרי הבנייה המוצעים כתמריצים, ניתן יהיה למכור ולממן באמצעותן את הפרויקט.