מתווה שקד להחלפת תמ"א 38
ביום 1/8/2021 אישרה עדת השרים לענייני חקיקה את הצעת החוק שקידמה שרת הפנים, איילת השקד, לגיבוש מתווה תכנוני חלופי במקום תמ"א 38.
בהמשך להחלטות קודמות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תמ"א 38, תסיים את תפקידה ההיסטורי ביום 1/10/2022, כך שלאחר מועד זה לא ניתן עוד יהיה להגיש בקשות להיתרי בניה מכוחה.
הואיל וממשלת ישראל מבקשת להמשיך ליתן מענה לצורך החשוב בחיזוק מבנים ישנים, גם עבור בניינים שאינם נכללים במתחמי פינוי-בינוי, גובשה החלופה לתמ"א 38, אשר זכתה לכינוי "חלופת שקד".
חלופת שקד מותירה על כנם את שני מסלולי החיזוק הקיימים על-פי תמ"א 38: מסלול החיזוק באמצעות הריסה של הבניין הקיים ובניה מחדש של בנין חדש תחתיו (שהיה ידוע כתמ"א 38/2); ומסלול החיזוק לבניין קיים באמצעות עיבוי ותוספת בניה, שיהיה אפשרי במקרים שבהם תמצא הועדה המקומית לתכנון ובניה, כי חיזוק במסלול זה עדיף מאשר חיזוק במסלול הריסה ובניה מחדש.
מתווה שקד אמור להעניק לכל ועדה מקומית לתכנון ובניה סמכות לאשר תכנית באזורים השונים המצויים בתחומה, המעניקה תוספת זכויות בניה ומתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים, בכפוף לעקרונות הבאים:
- תוספת זכויות הבניה תחול על בניינים הטעונים חיזוק;
- זכויות הבניה לבניית הבניין החדש תהינה בהיקף של עד 400% מהיקף הבניה הקיים בהיתר במגרש; הדגש בעניין זה הוא על המילה "עד", שכן כל ועדה רשאית לקבוע גם היקפי בניה נמוכים יותר. להערכתנו, סביר להניח שכך יקרה בפועל ככל שהבניין הקיים מצוי באזור בו ערך הקרקע גבוה יותר.
- הועדה המקומית תהיה רשאית לדרוש הקצאה של 15% מהשטח בבניין החדש לטובת שטח בשימוש ציבורי ותוסמך לקבוע שהשטח הציבורי יהיה בבעלות העירייה.
- במקום שטח ציבורי בתחום הבנין החדש, כאמור לעיל, יכולה הועדה המקומית להחליט לגבות היטל השבחה בשיעור של 25%.
- יש לציין, כי במקביל לקידום החקיקה של מתווה שקד, מקודם גם תזכיר חוק שלפיו ימשיכו לחול על פרויקטים לפי חלופת שקד אותן ההטבות במס שבח ובמע"מ, החלות על פרויקטים לפי תמ"א 38 -ובתנאים דומים.
כמו כן, לפי פרסומי הממשלה, על מנת לייעל את יישום חלופת שקד ובניסיון לזרז מתן היתרי בניה על-פיה , תוקנה לועדה המקומית גם הסמכות, ליתן היתרי בניה לפי תכנית שתוגש לה – בהליך חדשני וישיר שייקרא 'תוכנית להיתר' – ובהתאם לתקנות שאמורה להתקין שרת הפנים.