האם ניתן לכפות על דיירים פרויקט פינו-בינוי על סמך מסמך עקרונות?

ביום 28.2.16 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (ה”פ 51180-11-15) בקשה לצו מניעה שהגיש יזם כנגד חברה יזמית אחרת שיאסור עליה להתקשר עם יזם אחר (צד שלישי).

עניינו של ההליך ביזם שחתם עם בעלי דירות על הסכמים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בפ”ת. לאחר מכן, אותו יזם חתם על “נייר עקרונות” עם חברה אחרת למכירת זכויותיו בקשר לפרויקט הפינוי-בינוי.

בשלב מסוים, לאחר שהחלו שני היזמים לנהל מו”מ על טיוטת ההסכם, הודיע היזם המקורי על הפסקת המשא ומתן, ומספר ימים לאחר מכן כבר חתם היזם המקורי עם צד שלישי אחר על הסכם התקשרות בקשר לפרויקט הפינוי-בינוי הנ”ל.

במסגרת הבקשה, שנדחתה כאמור, טענה החברה היזמית שביקשה לרכוש את הזכויות בפרויקט שהמסמכים שנחתמו בצירוף הסכמות שגובשו במסגרת המו”מ על טיוטת ההסכם, מהווים יחד הסכם מחייב שניתן לאכיפה, וכן טענה כי נוהל עמה מו”מ בחוסר תום לב.

מנגד, טען היזם המקורי כי לא הושג הסכם סופי ומחייב בין הצדדים שכן נותרו ביניהם פערים משמעותיים בנושאים מהותיים. כמו כן טען, כי מאחר ונוצר חוסר אמון גדול בין הצדדים, אין זה נכון וראוי בנסיבות אלה להורות על אכיפת ההסכם.

בית המשפט בהחלטתו – שהינה חשובה ומתווה דרך בפרט בכל הקשור להסכמים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי ותמ”א 38) שתחילתם על פי רוב במסמכי עקרונות ו”נון-שופ” – דחה את הבקשה בנימוק שהמלאכה הסופית של גיבוש ההסכם טרם הושלמה.

בית המשפט דווקא קבע כי קיים סיכוי לטענה הנוגעת לחוסר תום הלב בניהול המו”מ, אך עם זאת סבר בית המשפט כי סעד של אכיפת הסכם בשל הפרת תום לב במו”מ אמנם אפשרי, אך זהו מצב נדיר וחריג ולכן סבר כי יש לדחות את הבקשה.

טעם נוסף ומרכזי לדחיית הבקשה לאכיפת ההסכם הוא הכלל הידוע שלפיו, בית המשפט, לא יכפה על צדדים להסכם שיחסיהם עלו על שרטון להמשיך ולקיים שיתוף פעולה עסקי ביניהם בניגוד לרצונו של מי מהם. למעלה מכך, קבע בית המשפט, כי ככל שההסכם מצריך יחסי אמון ושיתוף פעולה רב יותר בין הצדדים, כך תגבר הנטייה שלא לחייב צד להמשיך בעל כורחו בקיום ההסכם. כך קיום ההסכם בין הצדדים נשוא החלטה זו, שהינו ביצוע פרויקט מורכב של פינוי- בינוי, הצריך מהצדדים מעורבות ושיתוף פעולה ארוך ומלא, ולכן במקרה שכזה הנטייה, כאמור, הינה שלא להורות אכיפת ההסכם.

יוצא אפוא שנטיית בית המשפט, על פי רוב, במקרים שיחסי הצדדים עלו על שרטון, היא שלא ליתן סעד של אכיפת הסכם המצריך שיתוף פעולה נרחב בין הצדדים, כדוגמת הסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38.