שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי של נכסי נדל”ן

הערכת שווי נכס הוא תהליך מקצועי הכרוך באחריות רבה, ובעל השלכות כבדות על הלקוח, ויחד עם זאת, רבים מאיתנו נוטים לחשוב שהם יכולים לבצע הערכה כזאת באופן עצמאי. כל אחד שמע חברים, קרובי משפחה או אנשים אחרים המגיעים לנכס מסויים ונוקבים במחיר שלדעתם שווה אותו הנכס. במקרים האלה, אין שום משמעות להערכת השווי, אף אחד לא מושפע ממנה, והיא מיועדת בעיקר לצורך שיחת חולין. יחד עם זאת, כאשר מדובר בהערכת שווי מקצועית, שיכולה להשפיע ישירות על בעל הנכס או על בעלי עניין בו, חייבת הערכת השווי להתבצע בצורה מקצועית על ידי שמאי מקרקעין.

איסוף נתונים, וביצוע ניתוח אינטגרטיבי

לצורך הערכת שווי הנכס, מבצע השמאי מגוון רחב של פעולות וניתוחי מידע, המתחילים בביקור בנכס. במהלך הביקור, מבצע שמאי מקרקעין שורה של מדידות ואבחנות על הנכס. כתובת הנכס, הקומה שבה הוא יושב, כיווני האוויר, אלמנטים חריגים בסביבת הנכס, השטח המדוייק של הנכס, גובה הקירות, מצב הנכס, הנוף המשתקף ממנו, הקירבה של הנכס לשירותים קהילתיים ועוד שורה ארוכה של פרמטרים שיש לקחת בחשבון בביצוע הערכת שוויו. את כל הנתונים הללו, לוקח השמאי למשרדו ומבצע אינטגרציה עם נתונים נוספים אותם הוא שולף ממאגרי מידע של הממשלה ושל הרשות המקומית שבתחומה ממוקם הנכס. בסופו של התהליך צריך השמאי לנקוב במספר מדוייק המשקף את שוויו של הנכס, וזאת על פי הערכותיו המקצועיות.

הערכת שווי כחוות דעת שניה

מאחר ולא מדובר במדע מדוייק, ייתכנו מצבים בהם שמאי מקרקעין אחד ייתן הערכה שונה מאשר שמאי אחר, ולכן ישנם גופים ואנשים הנוטים להיעזר בחוות דעת שנייה. מאחר ובכל עסקת נדל”ן מכל סוג שהוא, ישנם שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים בהכרח, יהיה זה אך טבעי שכל אחד מן הצדדים ימשוך את הערכת השווי לכיוון שלו. במקרים כאלה, הערכת שווי הניתנת כחוות דעת שנייה הוא מהלך נדרש המקבע את הערכת השווי והופך אותה לנתון שקרוב ברמת הדיוק שלו לרמת דיוק “מדעית”, שעליה כבר אי אפשר להתווכח, ובאמצעותה אי אפשר להסיט את המשא ומתן לכיוונים לא רציונאליים.