תמ”א 38 תיקון 2 (פינוי בינוי) – מיסוי

אחת הסוגיות המורכבות בעסקאות תמ”א 38 תיקון 2 (פינוי בינוי) היא סוגיית המיסוי.

הואיל ובמסגרת עסקת תמ”א 38 תיקון 2 מוכרים בעלי הדירות זכויות בנייה ליזם, וזכויות בנייה הוכרו זה מכבר כנכס מקרקעין שמכירתו כפופה להוראות חוק מיסוי מקרקעין (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין“), אזי – בכפוף להוראות חוק מיסוי מקרקעין, על המוכר – היינו בעלי הדירות הקיימות – לשלם מס שבח ועל הרוכש – היינו היזם – לשלם מס רכישה.

על מנת לעודד הריסת מבנים ובניית מבנים חדשים במסגרת תמ”א 38 תיקון 2, תוקן ביום 24/7/12 חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 74) ונוסף לו סעיף 49 לג1 הקובע פטור ממס שבח בהתאם לתנאים המפורטים להלן.

התיקון לחוק המיסוי מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם בעסקת “פינוי בינוי” על פי תמ”א 38/2.

קבלת פטור מוחלט ממס שבח מותנית בקיומו של אחד מבין שני התנאים הבאים: 1. שטח הדירה החדשה שיקבל כל בעל דירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת בתוספת 25 מ”ר 2. שווי הדירה החדשה אינו עולה על 1,777,000 ₪ בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.

במקרים שבהם התמורה לדיירים גדולה יותר – בתוספת השטח או בשווי הדירה – יחול מס על התמורה העודפת בלבד.

הפטור ממס יחול על פי חוק המיסוי לגבי דירת מגורים אחת בלבד בבניין שבו יבוצע הפרויקט, ויזכה את בעל הדירה בקבלת פטור בגין דירה חדשה אחת בלבד, היינו בעל דירה שלו יותר מדירה אחת בבניין או בעל דירה שאמור לקבל יותר מדירה חדשה אחת בסיום הפרויקט, יוגבלו לקבלת פטור בגין דירה קיימת אחת בלבד ובגין קבלת דירה חדשה אחת בלבד.

יש לציין שהתיקון קובע כי הפטור לא יחול במקרה שבו הבעלות בדירה קיימת הועברה לבעל הדירה ללא תמורה בפטור ממס שבח בתקופה של 24 חודשים שלפני חתימת ההסכם עם היזם.

חשוב לציין כי הפטור חל אך רק על זכויות בנייה המוענקות מכוח תמ”א 38. לאור העובדה שבמרביתם המכריע של פרויקטים על פי תמ”א 38/2 עושים הצדדים שימוש בזכויות בנייה נוספות מכוח תכניות בניין עיר נוספות, אזי פועל יוצא מכך הוא שעל אף הפטור, במרבית העסקאות יחול בכל זאת מס שבח בשיעור חלקי.

לאור האמור, ועל מנת לצמצם ככל הניתן את החבות במס שבח, נדרשים בעלי הדירות במרביתן המכריע של העסקאות, לאפשר ליזם לעשות שימוש בכל פטור אחר או נוסף לו הם זכאים על פי חוק מיסוי מקרקעין, לרבות כל פטור במכירת דירת מגורים מזכה.