תמ”א 38 מנקודת מבטה של אדריכלית : מה תרוויחו ומה תפסידו, וממה צריך להיזהר

מאת: אורלי ערן – אדריכלית

מה תרוויחו:

הרעיון שעומד מאחורי תמ”א 38 הוא בעצם פשוט: תמורת זכויות בניה שיינתנו ליזם על גג המבנה, הוא מחזק את הבניין כולו נגד רעידות אדמה, משפץ את החזית ואת השטחים הציבוריים, מחליף את תשתיות הבניין, ומרחיב את הדירות הקיימות על ידי תוספת שטח – ממ”ד, מרפסות, או כל שטח נוסף. הרשויות העירוניות, שבידן הסמכות לתת היתרי בניה, אמורות לתמוך בפרויקטים של תמ”א 38 ולאפשר להם חריגות והקלות.

כך מקבלים הדיירים – לכאורה בחינם – שיפור גדול באיכות חייהם ועליה ניכרת בערך דירותיהם.

אז מה בעצם תפסידו?

קודם כל – לטעמי – ההפסד הוא עקרוני. מדינת ישראל הפריטה למעשה את האחריות לשלום הציבור בעת רעידת אדמה, על ידי כך שהעבירה אותה לידי יזמים פרטיים. הפרטה זו אינה לטובת העניין: בפועל, יזמים פרטיים מעוניינים להרוויח – והרווח שלהם בא מהשקעה באזורים מבוססים, הנמצאים במרכז הארץ. לרוע המזל – אזורים אלו הם הפחות מועדים לרעידות אדמה. האזורים הקרובים לשבר הסורי-אפריקאי הם היותר מסוכנים – ושם, בפריפריה, ההשקעה הגדולה הנדרשת מהיזם אינה משתלמת כלכלית.

בנוסף לכך: ככל שהבניין גבוה יותר, ההתנהגות שלו בעת רעידת אדמה מסוכנת יותר. האם הגיוני להעמיס עוד תוספת משקל של קומה או שתיים על מבנה קיים, ובו זמנית לחזק אותו? לא בטוח.

נקודה נוספת למחשבה: לפי תמ”א 38, אנחנו בונים עוד ועד יחידות דיור בערים הצפופות גם כך. האם יש מספיק תשתיות לכך? ביוב? מקומות חניה? גינות ציבוריות? גני ילדים, בתי ספר? איש לא בודק, איש לא מכוון. הפרטה. כשהכוח המניע הוא כלכלי  ולא תכנוני – בראיה הרחבה, זה לא תמיד עובד לטובת הדיירים.

וממה להיזהר?

מכמה דברים:

קודם כל – מהבטחות שווא של יזמים. ברצונם לפתות את הדיירים לשיתוף פעולה, הם נוטים להבטיח הרים וגבעות לפני שהפרויקט יוצא לדרך. בחלק מהמקרים מדובר בהבטחות  שלא ברור אם אפשר יהיה לקיימן, מבחינה אדריכלית ותכנונית.

הליכי הרישוי  ברוב הרשויות מסורבלים ומסובכים, ובמקרים של תמ”א 38  הם מסורבלים עוד יותר. לכן, גם כשיש הסכמות בין הדיירים לבין עצמם, ובינם לבין היזם – כל התהליך יכול לקחת זמן רב. יש לקחת זאת בחשבון.

פעמים רבות בעת הרחבת דירות קיימות אנחנו נתקלים בבעיה מוכרת: תוספת הבניה אומנם מגדילה את שטח הדירה הקיימת, אך יוצר חדרים שהם  למעשה חדרי מעבר לא שימושיים. חשוב מאוד לשים לב לכך שדברים כאלו לא יקרו, ושתוספת השטח שקבלנו אומנם תנוצל היטב: ללא גישה לחדר אחד דרך חדר שני, ללא יצירת חדרים חסרי חלונות, ללא מסדרונות ארוכים ומפותלים.
לפעמים יש צורך לשנות את החלוקה הפנימית בדירה הקיימת כדי להימנע מכל אלו. עשו זאת! אחרת אתם מקבלים בתום כל עבודות הבניה והשיפוצים דירה גדולה יותר – אבל מוצלחת פחות – ממה שהייתה לכם במקור.

וכמובן – תמיד תמיד תמיד – להיעזר בעורך דין מיומן, שמכיר היטב את הנושא ויכול להגן  על האינטרסים שלכם בפרויקט מורכב שכזה.