פינוי בינוי

כללי

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרתו נהרס הבניין הקיים ותחתיו מוקם בניין חדש ומודרני. כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חדשה בבניין החדש, ויתרת הדירות החדשות נמכרות על ידי היזם לדיירים חדשים.

פרויקט פינוי בינוי יכול להתבצע מכוח הכרזתו של מתחם המגורים כמתחם פינוי בינוי בהתאם להוראות החוקים הרלוונטיים (חוק התכנון והבנייה וחוק מיסוי מקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחם), או לחילופין מכוח תיקון מס’ 2 של תמ”א 38, המאפשר לממש את  זכויות הבנייה הנוספות הניתנות במסגרת תמ”א 38 גם במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

יש שני הבדלים בסיסיים בין שני התהליכים המפורטים לעיל. תהליך הוצאת היתר הבנייה במסגרת פרויקט פינוי בינוי ארוך הרבה יותר מהוצאת היתר במסגרת פרויקט תמ”א 38 תיקון 2 – כחמש שנים בפינוי בינוי לעומת כשנתיים בתמ”א 38 תיקון 2. הסיבה לכך שהיא שבפרויקט פינוי בינוי נדרש תהליך ארוך ומייגע של אישור תכנית בניין עיר במסגרת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לעומת פרויקט תמ”א 38 תיקון 2 שבמסגרתו אין צורך באישור תכנית בניין עיר חדשה, הואיל וזכויות הבנייה מוקנות בתמ”א 38.

הבדל שני הוא היקף זכויות הבנייה / מספר הדירות בפרויקט. כאמור לעיל, בפרויקטים של פינוי בינוי נדרש הליך אישור תכנית בניין עיר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שיוגש ע”י עו”ד מומחה בפינוי בינוי. במסגרת תהליך זה מאושרות זכויות בנייה בהיקף משמעותי ביחס לקיים, באופן המאפשר להכפיל פי כמה את מספר הדירות ביחס לקיים. בפרויקט תמ”א 38 תיקון 2 נעשה שימוש בזכויות בנייה קיימות ובזכויות המוקנות מכוח תמ”א 38 (מקסימום שתיים וחצי קומות חדשות) כך שכמות הדירות החדשות קטנה בהרבה, באופן אשר במקרים לא מעטים אף גורם לכך שלא ניתן לבצע את הפרויקט בגלל שאינו כלכלי מספיק – היינו שאין מספיק דירות חדשות למכירה.

כך או כך, במסגרת פרויקט פינוי בינוי בין אם מבוצע במסגרת אישור תבנית בניין עיר ובין אם מבוצע במסגרת תמ”א 38 תיקון 2, זוכים בעלי הדירות לקבלת דירה חדשה בבניין חדש ומודרני הכולל מעלית, וכן נהנים מחדר נוסף, מרפסת שמש וחנייה צמודה, והכל על חשבון היזם, חשוב לדיירים ללמוד ממה צריך להיזהר בפרוייקט פינוי בינוי.