הערבויות שראוי לדרוש מהיזם

אחת הסוגיות החשובות ביותר בהסכם ההתקשרות שבין היזם לבעלי הדירות היא סוגיית הערבויות שמעמיד היזם לטובת בעלי הדירות, ערבויות להבטחת ביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם.

מטרת הערבויות היא הבטחת קבלת שווי הדירה החדשה (בכל מקרה שמסיבה כלשהי הפרויקט לא יושלם) ולשם כך על היזם להמציא לכל אחד מבין הדיירים ערבות בנקאית המכונה “ערבות חוק מכר” בשווי הדירה החדשה שכל דייר צפוי לקבל. ערבות חוק מכר מבטיחה כי בכל מקרה שבו בעל דירה לא יקבל את דירתו החדשה, הוא יקבל חלף הדירה את שוויה. 

בנוסף, ולשם הבטחת תשלומי שכר הדירה משך כל תקופת הבנייה ותשלומי המסים אותם מתחייב היזם לשלם עבור ובמקום בעלי הדירות, יש לדרוש מהיזם להמציא ערבות בנקאית נוספת, אוטונומית ובלתי מותנית, אותה ניתן לממש באופן מיידי, בסכום השווה למלוא דמי השכירות אותם התחייב לשלם על פי ההסכם, בצירוף סכום המס הצפוי על פי קביעתו של מומחה מיסוי או על פי השומות שיוצאו מטעם רשויות המס.

עם תום הבנייה וקבלת הדירות החדשות, ולשם הבטחת קיום התחייבויות היזם במהלך תקופת הבדק הקבועה בחוק המכר, יש לדרוש מהיזם להמציא ערבות בנקאית נוספת, אוטונומית ובלתי מותנית, המכונה ערבות בדק או ערבות טיב, וכן לדרוש מהיזם להמציא ערבות בנקאית להבטחת רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.