פינוי בינוי לפי תמ"א 38 2

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרתו נהרס הבניין הקיים ותחתיו מוקם בניין חדש ומודרני. כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חדשה בבניין החדש, ויתרת הדירות החדשות נמכרות על ידי היזם לדיירים חדשים.

פרויקט פינוי בינוי יכול להתבצע מכוח הכרזתו של מתחם המגורים כמתחם פינוי בינוי בהתאם להוראות החוקים הרלוונטיים (חוק התכנון והבנייה וחוק מיסוי מקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחם), או לחילופין מכוח תיקון מס' 2 של תמ"א 38, המאפשר לממש את זכויות הבנייה הנוספות הניתנות במסגרת תמ"א 38 גם במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

בחודש פברואר 2010 אושר ונכנס לתוקף תיקון מס' 2 לתמ"א 38, אשר עיקרו הוא מתן האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 גם בפרויקט של הריסת הבניין הישן ובנייתו של בניין חדש.

הרעיון שעמד בבסיס תיקון 2 הוא שיש לעודד ולתמרץ הריסת בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים ומודרניים במקומם בכל מקום שבו הדבר ניתן ואפשרי מבחינה תכנונית וכלכלית.

היתרונות של ביצוע פרויקט פינוי בינוי על פי  תמ"א 38 תיקון 2 על פני שיפוץ וחיזוק בניין קיים על פי תמ"א 38 הם ברורים: הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש שתוכנן ונבנה מחומרים חדשים ועל פי תקנים ותכנון מודרני, ברוב המקרים מקבלים הדיירים מקומות חנייה בחניון תת קרקעי ואין כל מגבלות של חיבור בנייה חדשה לישנה כפי שקיימות בשיפוץ בניין קיים. בנוסף, בפרויקט פינוי בינוי היזם מממן כדבר שבשגרה את הדיור החלופי של הדיירים משך כל תקופת הבנייה, בעוד שבפרויקט שיפוץ הדיירים לרוב ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי השיפוץ או נאלצים לעזוב את הדירות משך תקופת השיפוץ על חשבונם.

 

כידוע, תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ובתוך כך לספק תמריצים לביצוע הפרויקט מצד בעלי הדירות בבניינים ומצד קבלנים. בין היתר, במסגרת תוכנית זו עשויה הוועדה המקומית לאשר בניית דירות חדשות, הרחבת דירות קיימות, קומות נוספות, הוספת מעלית, פתרונות חנייה, הוספה של מרחבים מוגנים, עיצוב של הבניין, ועוד.

יחד עם זאת, התוכנית נתלה בקשיים בלתי מבוטלים הקשורים בין היתר להליכים בירוקרטים, לקשיים פיננסיים מול הבנקים, להתייחסות הרשויות המקומיות, ולתמריצים שאינם מספקים – בעיקר בפריפריה. על כן, לאורך השנים הוצאו לתוכנית מספר תיקונים (ארבעה עד כה), כאשר הראשון שבהם הביא בעיקר פרשנות לגבי סוגיות מסוימות בתוכנית המקורית.

 

התיקון השני לתמ"א 38

תמ"א 38 תיקון 2 יצא לאור בשנת 2010 והתמקד באפשרות להוספת זכויות הבנייה של תוכנית המתאר גם בפרויקטי "פינוי בינוי", הכוללים הריסת בניינים והקמתם מחדש. כלומר, בתמורה לקבלת זכויות לבניית דירות נוספות, אותן יכול למכור או להשכיר, הקבלן מוסר בסיום התהליך דירות חדשות לדיירים, וזאת בבניין שהוקם באותו המקום תחת זה שנהרס. המטרה שמאחורי תיקון זה הייתה לספק תמריץ נכבד עוד יותר לצדדים המעורבים בפרויקט, ובתוך כך גם לרשות המקומית/העירייה אשר זוכה לחידוש משמעותי של פניה. אכן, לאחר כשנתיים של התמהמהות עקב אי בהירות מסוימת לגבי מספר סעיפים בתיקון השני, חלה עלייה משמעותית ביישום הפרויקטים – בעיקר באזור המרכז.

 

מהו היתרון הקיים בתמ"א 38 2

תמ"א 38 2 מציע מספר יתרונות מהותיים ובראשם תוספת בזכויות ההרחבה בסדר גודל של עשרים וחמישה מטרים רבועים לדירות קיימות. בנוסף, מבחינת רעידות אדמה לא מדובר בבניין מחוזק כמו בתמ"א 38 המקורית, אלא בבניין חדש שלרוב מאופיין ברמה גבוהה יותר של עמידות ומיגון. מעבר לכך, מכיוון שמדובר בניין חדש הוא עומד בתקנים עדכניים יותר של בנייה, לרבות בנייה ירוקה ותשתיות חדשות על כל המשתמע מכך, וזאת בניגוד לשיפוצים בלבד בתוכנית המקורית. מעבר לכך, במסגרת תמ"א 2 מבוצע שילוב שלם של ממ"דים בדירות חדשות וקיימות, ניתן ליצור פתרונות חנייה טובים ובהתאם לתקן של חניון תת קרקעי לבניין, וכן הוספת מעלית בהתאם לתקני הנגישות – דבר שלא קורה בהכרח בתוכנית המקורית.

 

ישנם עוד מספר יתרונות לתיקון השני לתמ"א 38, אך לא תמיד מדובר בבחירה אפשרית או הטובה ביותר מבחינת הדיירים או היזם. למידע נוסף וסיוע מקצועי פנו אל משרד עו"ד ונוטריון שובל-יושע בטלפון 03-6914444.