חסמים לביצוע פרויקטים ופתרונות בתמ”א 38 – כתבה 2

הוצאתו מן הכוח אל הפועל של פרויקט לחיזוק בנין מפני רעידות אדמה על פי תמ”א 38 כרוכה בקשיים וחסמים רבים, החל ממבחן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם, דרך התנגדויות של דיירי הבניין וכלה בקשיים והליכים בירוקרטים בועדות התכנון המקומיות. המחוקק היה ער לקשיים הללו, ולפיכך העניק גם בגדר תמ”א 38 עצמה וגם בגדר שורה של תיקוני חוק הטבות והקלות שונות, אותן נסקור להלן:

  1. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח – 2008 –

פרויקט של חיזוק בניין מפני רעידות אדמה תוך מימוש זכויות על פי תמ”א 38, לפיו נמכרות זכויות הבנייה ליזם כנגד התחייבותו לחיזוק ושיפוץ הבניין הוא בראש ובראשונה עסקה למכירת זכויות במקרקעין, על כל הנובע והמשתמע מכך.

המוכרים, דיירי הבניין, מוכרים לרוכש – הוא היזם, את זכויות הבנייה המוענקות להם מכוח תמ”א 38, כנגד התמורה אותה משלם היזם באמצעות ביצוע עבודות בנייה – חיזוק ושיפוץ הבניין, הרחבת הדירות הקיימות וכיוצא באלה. זכויות הבנייה הנ”ל הן זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין, המהוות רכוש משותף של כל דיירי הבניין.

בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין), נדרשת לצורך מכירת רכוש משותף הסכמת כל בעלי הזכויות. סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

“בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות”.

המחוקק הבין כי במידה ותנאי לאישור פרויקט יהא הסכמתם של כל (100%) בעלי הזכויות בבניין, יהווה הדבר תמריץ שלילי והענקת כוח ושליטה בלתי סבירים בידי בעלי זכויות סחטנים אשר ינסו לנצל את הצורך בהסכמתם לקבלת זכויות עודפות וניצול היזם ויתר בעלי הזכויות.

לפיכך, חוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח – 2008 (להלן: “חוק המקרקעין חיזוק”), המהווה למעשה תיקון לחוק המקרקעין, הקובע בין היתר את ההוראות הבאות:

סעיף 2א – “ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו’ לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה, יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה”.

סעיף 3 – “ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף”.

סעיף 4 – “ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע העבודה”.

סעיף 5 – “(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם לעניין ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, וששטח רצפתן כולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף במועד הקובע הזדמנות לטעון את טענותיו”.

(ב) – אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור, רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן”.

בהתאם למצוטט לעיל, לצורך מכירת זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38, זכויות שינוצלו לצורך בניית דירות חדשות (שהן למעשה התמורה לה זכאי היזם תמורת כל העבודות שמבוצעות על ידו ברכוש המשותף), נדרשת הסכמה של שני שלישים מבלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד כאמור שמספרן של הדירות החדשות אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות הקיימות. לצורך מימוש הרוב המיוחד הנ”ל, מקנה החוק למפקח על המקרקעין את הסמכות למנות עורך דין או רואה חשבון, אשר ישמשו כמעין “כונס נכסים”, ויחתמו בשם הדיירים הסרבנים – כפי שמקובל לקרוא לבעלי הדירות המסרבים לתת הסכמתם, על כל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, לרבות על ההסכם שבין היזם לבין בעלי הזכויות בבניין.