תמ”א 38 חסמים בירוקרטים

כדוגמה לכך, ניתן להביא פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (עת”מ 2905/08). במקרה זה, דובר בחברה יזמית אשר הגישה בקשה לבניית תוספת קומה בבניין ברחוב דיזנגוף בתל אביב במסגרת תמ”א 38. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב החליטה לדחות את הבקשה משיקולים ארכיטקטוניים. בית המשפט קיבל את עמדת הוועדה המקומית, וקבע כי סמכותה של הוועדה להעניק זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק מבנים היא סמכות שבשיקול דעת. נקבע, כי מוסדות התכנון רשאים להתיר תוספת בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בתמורה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, אולם אינם חייבים להתיר תוספת בנייה. עוד נקבע, כי במקרה הנדון סירוב הוועדה המקומית להענקת זכויות בנייה היה מוצדק, כי הוא נשען על טעמים תכנוניים המחייבים שמירה על סטנדרטים אחידים של גובה וחזות הבניינים הנמצאים בשטחה של “העיר הלבנה” בלב תל אביב.

נראה כי אף אם החלטת בית המשפט מתיישבת עם לשון הוראות תמ”א 38, אין בה כדי לקדם את מטרתה העיקרית של תמ”א 38 – שהיא חיזוק מבנים שלא נבנו לפי התקן הישראלי מפני רעידת אדמה, על מנת לשפר עמידתם בפני רעידות אדמה ובכך לצמצם נזקים אדירים אפשריים.

יש גם לזכור כי אחד התמריצים בגדר תמ”א 38 הוא הפטור או ההנחה בשיעור 90% מתשלום היטל השבחה. יש להניח כי הפטור מתשלום היטל זה, המשולם לקופת הועדה המקומית ומהווה חלק לא מבוטל מתקציב הרשות, אינו מתקבל בקלות על ידי חלק מהרשויות המקומיות. בעניין זה ניתן לטעון לכאורה כי הרשות המקומית אינה נפגעת הואיל וממילא הזכויות הנ”ל ניתנות יש מאין מכוח תמ”א 38 במיוחד לצורך השגת מטרת החיזוק, אך מצד שני יכולת הנשיאה של הבניינים ושיקולים רבים נוספים בעניין תחבורה, חנייה, תשתיות וכיוצא באלה גורמים לכך שפוטנציאל תוספת זכויות הבנייה בתוך הערים הוא מוגבל, וכל ניצול של זכויות שאין בצדו תשלום היטל השבחה לרשות הוא הלכה ולמעשה הפסד כספי – גם אם התשלום בפועל היה מתבצע בעתיד.

בהתאם להוראות תמ”א 38, על מבקש היתר הבנייה לפרסם את הבקשה ולאפשר לבעלי עניין בבקשה להגיש את התנגדותם. כתוצאה מכך, זכאים להגיש התנגדות, בין היתר, בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בביצוע הפרויקט ובעלי דירות בבניינים שכנים. על החלטת ועדת ההתנגדויות – המתקבלת כמובן לאחר דיון בהתנגדויות ושמיעת טענותיהם של כל הצדדים, ניתן להגיש ערר לועדת ערר. מטבע הדברים ההליכים הנ”ל עלולים להמשך חודשים ארוכים ולעתים אף למעלה מכך, באופן אשר מעכב את קבלת היתר הבנייה וגורם לאי ודאות קשה בקרב היזם ודיירי הבניין. על כן מומלץ לשכור מומחה,  עורך דין תמ”א 38 בעל ניסיון.