תמ”א 38 – הגשמת החלום

מגשימים חלום במסגרת תמ”א 38

עצמו את העיניים ותארו בדמיונכם שמציעים לכם תוספת מעלית לבניין, שיפוץ כללי ומרפסת שמש וכל זה בלי להוציא שקל מהכיס. נשמע לכם דמיוני? לא בהכרח….בחודש מרס 2005 אושרה תכנית מתאר ארצית 38 שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה הידועה גם בשם תמ”א 38. הרעיון המרכזי העומד בבסיס תמ”א 38 הוא מתן זכויות לבעלי הדירות בבניין, בדמות זכויות בנייה נוספות לבניית קומת מגורים נוספת על הגג, אותן יכולים הדיירים למכור לקבלן תמורת שיפוץ כללי של הבניין, תוספת מעלית, תוספת מרפסת או ממ”ד לכל דירה וכמובן חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה. התוצאה הסופית היא רווח נקי לדיירים הואיל והבניין כולו עובר הליך של שדרוג וחידוש, כולל חידוש והחלפת מערכות החשמל, המים והאינסטלציה, ושטח הדירות הקיימות גדל בכל מקרה שבו נבנים ממ”דים או מרפסות. מימוש תמ”א 38 כדאי ומומלץ גם לבעלי דירות המתגוררים בדירה וגם לבעלי דירות המשכירים אותה ונהנים מדמי שכירות, שכן אלה המתגוררים בדירה נהנים מכך שהבניין עבר שיפוצים  ומשפרים הלכה ולמעשה את איכות חייהם (לפחות בכל מה שנוגע לדיור) מבלי שנדרשו לעבור דירה או להוציא מכיסם סכום כלשהו. לגבי אלה המשכירים את דירתם, דמי השכירות שיוכלו לקבל עם סיום השיפוץ עולה, באופן המגדיל את התשואה (הרווח השנתי המתקבל מדמי שכירות ביחס לעלות הדירה) אותה ניתן לקבל בגין הדירה וכך הדירה, כהשקעה פיננסית, הופכת לטובה יותר. ומעל הכל, שווי הדירה עולה ולעתים אף בעשרות אחוזים. לדוגמא, שווי דירה שהיה לפני שיפוץ הבניין וחיזוקו במסגרת תמ”א 38 כמיליון שקלים, עשוי לטפס ולהגיע לאחר שיפוץ הבניין וחיזוקו למיליון ושלוש מאות אלף שקלים – רווח נקי של שלוש מאות אלף שקלים !!! כל ההוצאות והתשלומים בקשר לכל העבודות המבוצעות בבניין משולמות באופן בלעדי על ידי הקבלן עמו מתקשרים הדיירים במסגרת פרוייקט תמ”א 38. הקבלן מנגד, תמורת ביצוע העבודות וקיום מלוא התחייבויותיו כלפי הדיירים, זכאי לבנות על גג הבניין קומת מגורים נוספת ולמכור את הדירות החדשות שנבנו על ידו. כך שבסופו של דבר כל הצדדים יוצאים נשכרים – הדיירים זוכים בבניין מחודש ומשופץ עם מעלית ותוספת ממ”ד או מרפסת לכל דירה, והקבלן מרוויח ממכירת הדירות בקומת המגורים החדשה.

על מנת להקל ולעודד התקשרויות בין דיירים לקבלנים, כוללת תמא 38 שורה של הטבות מס, ובכלל זה פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה הנוספות לקבלן, פטור מלא או הנחה בשיעור 90% (בהתאם לעיר אשר בשטחה מצוי הבניין) מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית בגין זכויות הבנייה הנוספות, פטור מתשלום מס ערך מוסף בגין שירותי הבנייה שמעניק הקבלן לדיירים ועוד. חשוב לזכור שמימוש ההטבות בפועל וביצוע פרוייקט במסגרת תמ”א 38 הנו הליך מורכב הדורש מהדיירים עבודת צוות ושיתוף פעולה. יש לבחור בקפידה את הקבלן עמו מתקשרים לביצוע הפרויקט, ולוודא שההסכם הנחתם עמו מתייחס לכל הסוגיות וההיבטים הרלוונטיים ושומר כראוי על מלוא האינטרסים וזכויות הדיירים. על מומלץ לדיירים לשכור עו”ד תמ”א 38 שייעץ להם בכל ההיבטים הרלוונטיים לפרוייקט.