משפצים ומשדרגים את הדירות בבניין עם תמא 38

תמ"א אלה ראשי התיבות של תוכנית מיתאר ארצית. ב-14 באפריל 2005 אושרה על ידי ממשלת ישראל תמ"א 38, תוכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה כדי לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה.

התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה,  על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים. כתמריץ לחיזוק, מוענקות זכויות בנייה נוספות להוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר.

תמ"א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר. מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה – חלות עליהם הוראות החיזוק בלבד, ללא תוספת של זכויות בנייה. עידוד תוספות זכויות נעשה באחת משלוש אפשרויות: תוספת אגף, תוספת קומה או מילוי קומת עמודים מפולשת. סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה טיפוסית של המבנה.

בנוסף לזכויות הכלולות בתמ"א 38, ביניהן שיפור ושיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה ותוספת מעלית, שינויים אפשריים בתוך הדירות עצמן הם בניית קומת מגורים נוספת על הגג, והוספת מרפסת או ממ"ד לכל דירה. במסגרת זכויות אלה ניתן לנצל את המומנטום לשיפוץ כולל, ולהעלות משמעותית את ערך הנכס, או לחילופין לשדרג את איכות החיים בתוכו. הרי בסופו של דבר לאף אחד לא איכת אם תרצפו את התוספת עם פרקט או עם אבן, כל עוד מתבצע חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, שזו מטרתה הראשונית של התמ"א.

ובכל זאת, לפני שאתם רצים לבדוק מחירי פרקטים, כמה דברים שכדאי לדעת:

1. תמ"א 38 חלה אך ורק על בניינים שבנייתם החלה לפני 1980.

2. על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שליש מהדיירים, רוב הקבלנים דורשים הסכמה פה אחד של כל הדיירים.

3. דיירים, דעו את זכויותיכם:

א. כל התשלומים יחולו על הקבלן, לרבות מיסים.

ב. כמות ההטבות נובעת ממיקום הבניין, האזור, תשתיות קיימות ורווח צפוי.

ג. יש לצרף לחוזה ההתקשרות מפרט טכני ותוכניות אדריכליות.

ד. ללוחות זמנים יש משמעות משפטית.

ה. על הקבלן להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית או בטוחה אחרת לטובת דיירים.

ו. יש להגדיר תקופת בדק לביצוע העבודות.

ז.יש להגדיר מפורשות את אחריות הקבלן על כל הסיכונים בהיסטים השונים של הפרויקט, לרבות תאונות עבודה ונזקי גוף/רכוש .

ח. יש לדרוש מהקבלן להתקשר עם מפקח בנייה מוסמך, שיפקח על איכות עבודת הקבלן.

ט. עם סיום שיפוץ הבניין על הקבלן לתקן את רישום הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין, כך שידווח על כל התוספות והשינויים שנעשו בבניין.