מימון חיזוק מבנים באמצעות מכירת זכויות תמ”א 38

בשנת 1975, נכנס לתוקף תקן ישראלי לבנייה 413, אשר נועד לפקח על קבלני הבנייה בעת הקמת מבנים, כך שאלו יוקמו כשהם עמידים בפני נזקיה האפשריים של רעידת אדמה קשה בישראל. עם זאת, הטמעתו של התקן ארכה תקופה ארוכה, ובתקופה הקודמת לכניסתו לתוקף הוקמו מבנים רבים ללא פיקוח מעין זה, אשר מוגדרים כמבנים בדרגת סיכון גבוהה להתמוטטות במקרה של רעידת אדמה. הממשל במדינת ישראל, מודע היטב לבעיה זו, ועל כן הגה את תכנית מתאר ארצית 38, תמא 38 בקמה המוכר יותר, אשר נועדה לתמרץ את התושבים במדינת ישראלי המתגוררים במבנים אלו, לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה אפשרית, ולממן את הפרויקט בקלות רבה יותר.

התמריץ העיקרי אותו מספקת תמ"א 38 לתושבים בדינה המבקשים לבצע חיזוק מבנים במבנים שברשותם, היא האפשרות להקים קומה נוספת על גג המבנה, תוך קבלת היתרי הבנייה הנדרשים לשם כך. למעשה, על ידי מכירה של זכויות אלו הניתנות להם במסגרת תמא 38, יוכלו הדיירים במבנים אלו לבצע את הפרויקט ללא כל עלות מצדם, זאת כאשר הנושא מנוהל באופן הנכון ביותר ורצוי בליווייו ותוך הובלה של עורך דין תמ"א  38 הבקיא והמנוסה בתחום.

מסירת זכויות הבנייה של תמא 38 לקבלן או חברת ניהול

כפי שהזכרנו לעיל, קלף המיקוח העיקרי אותו מאפשרת תמ"א 38 לתושבים המבקשים לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה במבנים שברשותם, הוא האפשרות להקים קומה נוספת ועל ידי דירות נוספות במבנה, תוך מימוש זכויות תמא 38. על כן, כאשר מדובר במימוש זכויות תמ"א 38 רעננה, תל אביב וערים נוספות במרכז, עשוי מחיריהן של דירות אלו להרקיע שחקים תוך התייחסות למצב שוק הנדל"ן נכון לכתיבת דברים אלו. מתוך הבנה של נקודת מוצא זו, יש לייחס חשיבות יתר לניהול משא ומתן נכון וקפדני עם הקבלן או חברת הניהול אשר יזכו ליהנות מתמריצים אלו של תמא 38, ולהניב את הרווחים המשמעותיים שבביצוע הפרויקט.

אם כן, ניתן בפירוש להבין כי עלות הפרויקט של חיזוק המבנה עצמו, מגולם היטב במחיריהן של הדירות להן יזכו הדיירים, אך כמובן שמעבר לכך. בעת ניהול משא ומתן נכון המנוהל על ידי עורך דין תמ"א 38 מנוסה ובקיא בתחום, ניתן יהיה לקבל הרבה מעבר לביצוע חיזוק מבנים. תחילה, ניתן יהיה לממש את זכויות תמא 38 בכדי לבצע שיפוצים במבנה עצמו, דהיינו, שיפוץ חדר המדרגות וסביבת המבנה, התקנת מעליות ועוד. במקביל, ניתן יהיה להעלות את ערכן של הדירות במבנה על ידי ביצוע שיפוץ גם בהן, הרחבתן, וכל זאת, מבלי שהדיירים יתבקשו להוציא ולו אגורה שחוקה מכיסם, רק על ידי העברת הזכויות הניתנות להם ממילא, במסגרתה של תמא 38.