תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. המחשבה בבסיס התכנית היא מתן תמריצים לדיירי הבניין בדמות זכויות בנייה נוספות, אותם יכולים הדיירים למכור תמורת שדרוג הבניין וחיזוקו. התוכנית אושרה על ידי הממשלה בחודש אפריל 2005, אך עד כה הוצאו מספר זעום ביותר של היתרים. נראה כי על אף שחוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, (תשס"ח – 2008), והתיקונים הרלוונטיים לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 וחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, תיקונים שמטרתם לעודד ולתמרץ פרויקטים לחיזוק ולשיפוץ מבנים תוך מימוש זכויות על פי תמא 38, קיימים עדיין חסמים המונעים את הוצאתה של התכנית מן הכוח אל הפועל.
דוגמאות חלקיות –
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008, הרוב הדרוש לאישור הפרויקט הוא של שני שליש מבעלי הדירות אשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הדיירים זכאים לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה לאישור הפרויקט רק לאחר קבלת היתר בניה. הואיל ותהליך קבלת ההיתר הוא תהליך יקר וארוך העלול להמשך אף מספר שנים (במיוחד כאשר מוגשות התנגדויות לועדות התכנון), יזמים רבים נרתעים מהתקשרות עם דיירים לאור חוסר הודאות הקיימת בעצם התכנות הפרויקט. פתרון אפשרי לבעיה זו הוא תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008, לפיו הפנייה למפקח על המקרקעין תתאפשר בסמוך לאחר חתימת הסכם ההתקשרות שבין היזם לדיירים.
יש לציין כי כיום (אוגוסט 2010) מונחת על שולחן הכנסת הצעת חוק לפיה ניתן יהיה לפנות אל המפקח על המקרקעין בסמוך לאחר קבלת האישור העקרוני של הועדה המקומית לפרויקט ולא יהיה עוד צורך להמתין לקבלת ההיתר בפועל.
על אף שהרוב הדרוש לאישור פרויקט תמ"א 38 הוא של שני שליש מבעלי הדירות אשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כמפורט לעיל, לצורך רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות. לפיכך, על מנת שיזם יוכל לקבל מימון בנקאי לביצוע העבודות ולרשום לטובת הגורם המממן הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, נדרשת למעשה הסכמת כל הדיירים.
פתרון אפשרי לבעיה זו הוא תיקון לחוק המקרקעין ו/או הנחייה ללשכות רישום המקרקעין, באופן אשר יאפשר רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף, על פי הסכמת הרוב הנדרש לאישור הפרויקט.