תמ”א 38 – המחוקק יכול להשתדל יותר …

תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)

אושרה כבר בשנת 2005 אך עד היום הוצאו מכוחה היתרי בנייה בודדים בלבד – למה? הוצאתו מן הכוח אל הפועל של פרויקט לחיזוק בנין על פי תמ”א 38 העומד בתנאי תמ”א 38 כרוכה בקשיים וחסמים רבים, החל ממבחן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם, דרך התנגדויות של דיירי הבניין (בעיקר בינם לבין עצמם) וכלה בקשיים והליכים בירוקרטים בועדות התכנון המקומיות. המחוקק היה ער לקשיים הללו, ולפיכך העניק גם בגדר תמ”א 38 עצמה וגם בגדר שורה של תיקוני חוק הטבות והקלות שונות. בין היתר, קבע המחוקק כי החלטה בדבר בניית דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות וששטחן אינו עולה על שליש משטח הדירות הקיימות, יכולה שתתקבל על פי רוב של שני שלישים מהדירות בבית המשותף אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (עד לתיקון נדרשה הסכמת כל הדיירים). בנוסף העניק המחוקק פטור מתשלום מס שבח בגין התמורה אותה קיבלו הדיירים מכוח תמ”א 38 וכן פטור מהיטל השבחה בגין זכויות הבנייה הניתנות על פי תמא 38 (למעט באזור ת”א והמרכז בו ניתנה הנחה בתשלום היטל השבחה בשעור 90% בלבד). אמנם יש לברך את המחוקק על ההטבות וההקלות שניתנו על ידו במטרה לעודד ביצוע פרויקטים, אך בפועל נראה כי אין בהם די וכי קיימים עדיין חסמים וכשלי שוק לא מעטים הגורמים בפועל למיעוט הפרויקטים, חסמים וכשלי שוק אשר את רובם ניתן לפתור, לפחות באופן חלקי, באמצעות תיקוני חקיקה נוספים. אחד הכשלים המרכזיים בתכנית תמ”א 38 אם לא הגדול שבהם הוא שאין כל פתרון או מנגנון המאפשר התכנות של פרויקטים באזורים בהם אין ביקוש לדירות נוספות או שמחיר הדירות נמוך ואין התכנות כלכלית לביצוע הפרויקט. פתרון מוצע בהיבט זה הוא לאפשר הקמה של יותר מקומה אחת (כיום מאפשרת תמ”א 38 הקמת קומה נוספת אחת בלבד). דרך נוספת לפתרון הבעיה היא מתן זכויות בנייה באזורי ביקוש כנגד חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה באזורי פריפריה באמצעות ניוד זכויות בנייה.

כשל נוסף המרתיע יזמים רבים מהתקשרות עם דיירים ואף גורם לעיכובים בהליכי הרישוי והוצאת היתר הבנייה הוא הרוב הנדרש לאישור הפרויקט – אף לאחר התיקון לחוק תמ”א 38. הבעיה קשה אף יותר בבניינים בני פחות מארבע קומות בהם מתוכננת בנייה של קומה נוספת עם חדרי יציאה לגג, באופן שבו סך השטחים החדשים עולים על שליש מסך השטחים הקיימים. בנסיבות אלו דרושה הסכמה של כל דיירי הבניין. יש לתקן את החוק באופן שבו הרוב המיוחד הקבוע בחוק לאישור הפרויקט יחול על בניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על מחצית ממספר הדירות הקיימות וששטחן אינו עולה על מחצית משטח הדירות הקיימות. מוצע לקבוע כי רוב דיירי הבניין המעוניינים בביצוע פרוייקט תמ”א 38 יהיו זכאים לפנות למפקח על המקרקעין לאישור הפרויקט כבר בסמוך לאחר ההתקשרות עם היזם, לכל הפחות כאשר סיבות ההתנגדות לפרויקט אינן תכנוניות (על פי החוק הקיים ניתן לפנות למפקח על המקרקעין רק לאחר הוצאת היתר הבניה). בנוסף, יש להתאים את נהלי מרשם המקרקעין באופן אשר יאפשר רישום הערות אזהרה בחלקת הרכוש המשותף על פי הסכמת שני שלישים מבעלי הדירות להם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, בדומה לרוב הדרוש לאישור הפרויקט (על פי הנוהל הקיים רישום הערת אזהרה בחלקת הרכוש המשותף אפשרי רק על פי הסכמת כל דיירי הבניין).

הטבות הניתנות לדיירים שלא מכוח תמ”א 38, כגון כסף מזומן, שיפוץ בתוך הדירות או הרחבת הדירה מעבר ל- 25 מ”ר, חייבות במס שבח. חישוב השבח בנסיבות אלו הוא אישי עבור כל דייר ודייר, מסובך ביותר ויוצר אי ודאות ורתיעה הן בקרב היזם והן בקרב הדיירים. מוצע לפשט את חישוב השבח ולקבוע מנגנון פשוט לחישוב אשר יגביר את הודאות ויאפשר ליזם לתמחר את סך הוצאותיו בפרויקט באופן יותר מדויק.

קיימים נהלים פנימיים שונים ואי התאמות בהתנהלותן של ועדות התכנון המקומיות. חלק מועדות התכנון אף טרם גיבשו את התנהלותן בכל הנוגע לתכנית תמ”א 38. מוצע בעניין זה להקים ועדה בין משרדית עליונה אשר תפקח, תדריך ותספק הבהרות לועדות התכנון המקומיות בכל הנוגע לסוגיות השונות המתעוררות חדשות לבקרים בעניין יישום התמ”א. ככל שתהיה אחידות בהתנהלות ועדות התכנון, כך תגבר הודאות ותעודד יזמים להעמיק את פעילותם בכל הנוגע לפרויקטים על פי תמא 38.

לפני מספר חודשים (ביום 19/1/2010) אישרה הממשלה הקלות לתמ”א 38, שמטרתן לתמרץ, נוסף על התמריצים שניתנו עד כה, יזמים ובעלי דירות לקדם פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך ניצול הזכויות שמעניקה תמ”א 38. ההקלה המרכזית שאושרה במסגרת ההקלות החדשות היא הענקת הזכויות מכוח תמ”א 38 גם בנסיבות בהן עקב מצבו הרעוע של המבנה הוא ייהרס ותחתיו ייבנה מבנה חדש, היינו גם בנסיבות של בנייה חדשה ולא בשיפוץ מבנה קיים.הואיל ותכנית תמ”א 38 מאפשרת בנייה של קומה נוספת אחת בלבד מעבר לקיים (למעט ערים מסוימות כגון רמת גן וראשון לציון שבהן ניתן לבנות יותר מקומה אחת מכוח תב”ע שיזמה הועדה המקומית בערים הנ”ל, ראה תמ”א 38 ראשון לציון, תמ”א 38 רמת גן), נראה כי ההקלה הזו אינה פרקטית ואינה כלכלית, מאחר וההוצאות הכרוכות בהריסת בניין קיים, פינוי הדיירים ובניית בניין חדש גבוהות בהרבה מהוצאות החיזוק והשיפוץ של בניין קיים. בכל מקרה של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, שזהו הלכה ולמעשה פרויקט של פינוי בינוי, יידרשו תמריצים בדמות זכויות בנייה המקנות ליזם את האפשרות לבנות מספר דירות חדשות בתמורה לכל דירה שתיבנה עבור הדיירים הקיימים.

הקלה נוספת תאפשר בנייה של דירות חדשות תוך סגירת קומה מפולשת בנוסף על הקמת הקומה הנוספת על גג הבניין. הקלה זו בהחלט יכולה לסייע, אך יש לזכור שכבר היום קיימות ערים שקידמו תכניות לבנייה של יותר מקומה אחת מכוח תמ”א 38, ורק חקיקה ברוח זו תשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה ותגרום לכך שנראה יותר עסקאות ויותר מבנים מחוזקים מפני רעידות אדמה.