הבטוחות שראוי לדרוש מהיזם

אחת הסוגיות החשובות והמורכבות בהסכם ההתקשרות שבין היזם לבעלי דירות היא סוגיית הבטוחות שמעמיד היזם לטובת בעלי הדירות, בטוחות להבטחת ביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם. בניגוד למקובל, הדרך הנכונה לבחון את היקף הבטוחות הנדרש מהיזם היא דווקא דרך בחינת ההתחייבויות של בעלי הדירות. במידה ובעלי הדירות אינם נדרשים לשעבד את זכויות הבנייה על הגג לטובת מוסד פיננסי אשר יממן עבור היזם את ביצוע הפרויקט, יש לבחון את מערכת היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם כמערכת יחסים שבין מזמין עבודות לקבלן מבצע ובהתאם לדרוש ממנו ערבויות ביצוע.

בנסיבות בהן מסכימים הבעלים לשעבד את זכויות הבנייה על הגג על מנת שהיזם יוכל לממן את ביצוע הפרויקט באמצעות גוף פיננסי כמפורט לעיל, על הבעלים לקבל בטוחות בהיקף גדול יותר, הואיל ובמקרה שבו היזם לא יעמוד בביצוע התחייבויותיו כלפי הגוף הפיננסי, חשופים בעלי הדירות למימוש השעבוד באופן אשר יפגע בזכותם לקבוע את זהות היזם החליפי ואת האופן שבו יושלם הפרויקט.

עם או ללא ליווי בנקאי, על הערבות להיות ערבות בנקאית בלתי מותנית אשר סכומה פוחת במהלך הפרויקט עם התקדמות הבנייה אך בכל מקרה יש להשאיר סכום מספק עד לסיום העבודות לכל מקרה שחלילה היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.