תמא 38 – חיזוק דעת הרוב והחלשת כוחם של המתנגדים

המכשול המשמעותי ביותר ביישום וביצוע פרוייקטים של חיזוק ושיפוץ בניינים מפני רעידות אדמה על פי תמא 38 (באזורים בהם קיימת כדאיות כלכלית לביצועם של פרוקטים אלה), הוא הצורך בהשגת תמיכתם והסכמתם של הרוב המכריע מבין בעלי הדירות. לאחרונה, עברו בקריאה ראשונה (במסגרת חוק ההסדרים) מספר תיקוני חקיקה, העשויים להקל באופן משמעותי ולסייע לבעלי דירות, המהווים את הרוב, לקדם פרויקטים של תמא 38 על אף התנגדותו של המיעוט.

על פי הוראות חוק המקרקעין בנוסחו הקיים, נדרשת לצורך אישור פרויקט תמא 38 הסכמת שני שלישים מבין בעלי הדירות הקיימות. יחד עם זאת, קיימות בחוק המקרקעין מספר הוראות נוספות, אשר מחלישות במידה ניכרת וכמעט מאיינות את כוונת המחוקק לאפשר לדעת הרוב לקדם את ביצוע פרויקט תמ"א 38.

בין היתר, הרוב המיוחס הנזכר לעיל חל אך ורק על בנייה חדשה בהיקף שאינו עולה על שליש מהבנייה הקיימת. כך – ביחס לכל הבניינים בני שלוש קומות, ניתן יהיה לאשר את הפרויקט ברוב של שני שלישים מבין בעלי הדירות אך ורק ביחס לקומה נוספת אחת, המווה שליש מהקיים. הואיל וכיום במרביתם המוחלט של פרויקטי תמא 38 נדרשת לכל הפחות (לצורך יצירת כדאיות כלכלית) בניית קומה מלאה נוספת ועליה חדרי יציאה לגג, היינו יותר משליש מהבנייה הקיימת, כך שבפועל הרוב הנדרש לצורך ביצוע פרויקטים של תמא 38 בבניינים בני שלוש קומות הוא 100% מקולות בעלי הדירות.

סוגיה נוספת קשורה לפתרון המוצע על ידי החוק לפתרון סכסוכים בין דיירים (בהקשר אל תמא 38), ולקבלת אישור או חלילה פסילת הפרויקט באמצעות המפקח על המקרקעין. בהתאם לנוסח הקיים של החוק, הפנייה למפקח על המקרקעין אפשרית רק לאחר קבלת היתר הבניה. משמעות הדבר היא שהיזם נדרש להשקיע במשך חודשים ארוכים משאבים כספיים רבים וזמן עבודה רב עד לקבלת ההיתר המיוחל, בכללם הוצאות לאדריכלים, מהנדסים, עורכי דין ואף תשלום היטל השבחה ואגרות בניה שתשלומם נדרש כתנאי לקבלת ההיתר, והכל תחת הסיכון שלאחר קבלת ההיתר יפסול המפקח על המקרקעין את הפרויקט ובכך ירד לטמיון כל המאמץ שהושקע על ידו. ברור שיזמים אינם מוכנים לעבוד תחת אי ודאות כה כבדה, ובמקרים רבים דוחים עקב כך פרויקטים של תמא 38 בעלי פוטנציאל רווח גדול ומעדיפים על פניהם פרויקטים עם פוטנציאל רווח קטן יותר, אך עם הסכמה רחבה יותר של בעלי הדירות.

לפני מספר שבועות עברה בקריאה ראשונה הצעת חוק (במסגרת חוק ההסדרים), אשר מטרתה להסיר את המכשולים שעומדים בדרכה של תמא 38 שפורטו לעיל. במסגרת הצעת החוק, מוצע להוריד את הרוב הדרוש משני שלישים מבעלי הדירות (66%) לרוב רגיל (היינו בעלי דירות המהווים למעלה מ- 51%).

בנוסף, מוצע לבטל את ההוראה לפיה הרוב המיוחס יחול רק ביחס לבנייה שאינה עולה על שליש מהבנייה הקיימת. לפיכך, בהתאם לתיקון המוצע עבור תמא 38 יוכלו הרוב שבבעלותם למעלה ממחצית הדירות, לאשר פרויקט במסגרתו תבוצע בנייה חדשה ללא תלות ביחס שבין הבנייה חדשה לשטח הבנייה הקיימת.

תיקון נוסף המוצע הוא כי ניתן יהיה לפנות למפקח על המקרקעין מיד עם אישור הרשות המקומית כי אין מניעה תכנונית לקידום פרויקט תמא 38. מחד, המטרה לפיה ניתן יהיה להקדים ולפנות למפקח על המקרקעין כבר בסמוך לאחר חתימת החוזה עם היזם היא מבורכת, ותיצור תמריץ אצל יזמים רבים להתקשר בהסכמים עם בעלי דירות גם ועל אף קיומם של סרבנים, אך מאידך נראה כי התנאי לפיו "ניתן אישור הרשות המקומית כי אין מניעה תכנונית לקידום הפרויקט" מנוסח בצורה כללית מידי ואינו מספיק ברור, ועלול ליצור ויכוחים ומחלוקות רבות סביב השאלה האם התנאי התקיים ואיזה קריטריונים מעידים על התקיימותו.

יש לברך את המחוקק שהשכיל (גם אם באיחור רב) להפנים את הכשלים בחוק בנוגע לסוגיות שנדונו לעיל המעכבות פרויקטים של תמא 38, ועל כך שהוא פועל לתיקונו. יש רק לקוות שהתיקון אכן יאושר בכנסת ויכנס לתוקף בהקדם.

עמית יושע, עו"ד

מומחה תמא 38