טיפים לבחירת יזם לפרויקט פינוי בינוי

טיפים לבחירת יזם  לפרויקט פינוי בינוי \ תמ”א 38 תיקון 2

ניתן לאתר יזמים פוטנציאליים לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי במספר דרכים.

הדרך הקלה והמהירה יותר עבור דיירי הבניין, אך פחות כדאית מבחינת התמורה אותה ניתן להשיג במסגרת הפרויקט, היא לפנות ליזם או לחילופין להיעתר להצעתו של יזם אשר איתר את הבניין כמתאים לביצוע הפרויקט. בבדרך זו נותנים ליזם הנבחר להוביל את התהליך, כולל קבלת ייעוץ מצדו בעניין הצדדים הטכניים והתכנוניים של הפרויקט.

דרך זו היא אמנם קלה ומהירה יותר, שכן כל הבדיקות מבוצעות על ידי היזם והדיירים אינם נדרשים לעשייה כלשהי, אך הואיל והיזם בדרך פעולה זו אינו מצוי בתחרות כלשהי מול יזמים אחרים, הצעתו תהיה ככל הנראה פחות טובה ממה שניתן היה להשיג, הן ברמת המפרט הטכני וגודל הדירות החדשות, והן בכל הנוגע לסוגיות המסחריות והמשפטיות של העסקה (בטוחות, אחריות, לוחות זמנים וסוגיות רבות נוספות).

דרך חליפית היא לערוך מכרז, פתוח או סגור (פתוח = פנייה לקבלת הצעות באמצעות מודעה בעיתון; סגור = פנייה ישירה למספר יזמים), ולקבל הצעות ממספר יזמים. בדרך זו, הואיל והיזמים יודעים שהם מתחרים על ביצוע הפרויקט מול יזמים נוספים, ניתן למקסם את הזכויות וההטבות להן זכאים הדיירים.

החיסרון בדרך פעולה זו הוא שעל מנת למצות את הפוטנציאל בקיום המכרז, יש לגבש נציגות של דיירים אשר תאתר יזמים, תיפגש עמם, תקבל ותמיין הצעות וכיוצא באלה. לשם כך על הנציגות הנבחרת גם להיות בקיאה (לפחות באופן בסיסי) בעקרונות לביצוע עסקת פינוי בינוי וביתרונות הגלומים בה.

כמו בכל תחום הדורש ידע וניסיון ספציפיים, מומלץ לנהל ולבצע את הליך בחירת היזם תוך הסתייעות בעורך דין מומחה ובעל ניסיון מוכח בליווי פרויקטים של פינוי בינוי.

הערבויות שראוי לדרוש מהיזם

אחת הסוגיות החשובות בהסכם ההתקשרות שבין היזם לדיירים היא סוגיית הערבויות שמעמיד היזם לטובת הדיירים, ערבויות להבטחת ביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם.

מטרת הערבויות היא הבטחת קבלת שווי הדירה החדשה (בכל מקרה שמסיבה כלשהי הפרויקט לא יושלם) ולשם כך על היזם להמציא לכל אחד מבין הדיירים ערבות בנקאית המכונה “ערבות חוק מכר” בשווי הדירה החדשה שכל דייר צפוי לקבל. מטרה נוספת היא הבטחת תשלומי שכר הדירה במהלך תקופת הבנייה ותשלומי המסים אותם מתחייב היזם לשלם עבור ובמקום הדיירים, ולשם כך יש לדרוש מהיזם להמציא ערבות בנקאית נוספת, בלתי מותנית אותה ניתן לממש באופן מיידי, בסכום השווה להתחייבותו של היזם לתשלומי שכר בדירה בצירוף סכום המס הצפוי על פי קביעתו של מומחה מיסוי או על פי השומות שיוצאו מטעם רשויות המס.

סוגיית הבטוחות היא אחת הסוגיות החשובות ביותר בהסכם ההתקשרות שבין היזם לדיירים.