בחירת נציגות בעלים בפרויקט התחדשות עירונית

אז איך מתקדמים ?

פרויקט התחדשות עירונית (בין אם לפי תמ”א 38 או במסלול פינוי בינוי) הוא תהליך ארוך ומורכב. בכך אין כל חדש. בחירת מספר בעלי דירות אשר ישמשו כנציגות עבור כלל הבעלים, מינוי היועצים המקצועיים, בחירת היזם המתאים, ניהול משא ומתן, גיבוש הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, הוצאת היתר הבנייה והביצוע בפועל של הפרויקט, כולם שלבים בדרך, ואת כל אחד מהם יש לנהל בתשומת לב ובשיקול דעת.

ברשימה זו נתרכז בבחירת נציגות הבעלים, בתפקיד הנציגות ובהליך של מעין “מכרז יזמים” כהליך המאפשר ברוב המקרים להגיע לתוצאות העסקיות הטובות ביותר עבור הבעלים.

במרבית המקרים הפרויקט נולד בקרב מספר בעלי דירות “משוגעים לדבר” אשר לוקחים על עצמם באופן וולונטרי לשמש כחברי נציגות של כלל הבעלים. על מנת שלחברי הנציגות יינתן מנדט פורמאלי לפעול לקידום העסקה בשם כלל הבעלים, יש להחתים את כלל הבעלים על כתב הסכמה לפיו מצהירים הבעלים על רצונם העקרוני בפרויקט, וכן על מינוי חברי הנציגות לפעול בשמם ומטעמם לקידום העסקה מבלי שתינתן להם סמכות להתקשר בשם הבעלים בעסקה עם יזם כלשהו או בתנאים כלשהם, אלא סמכות לפעול לקבלת הצעות מיזמים פוטנציאליים בלבד).
נוסח מסמך כאמור ניתן למצוא כאן באתר שלנו.

תפקידיה הראשונים של הנציגות הם למנות משרד עורכי דין מטעם הבעלים, לפעול בסיוע ושיתוף פעולה עם עורכי הדין לאיתור יזם מתאים בתנאים מסחריים מיטביים עבור הבעלים, וכן לשמש כגורם המקשר עם כלל הבעלים.

לאור חשיבותה הרבה של הנציגות ורצף פעילותה, על כל בעל דירה המציע עצמו לתפקיד חבר בנציגות הבעלים, לעשות זאת תוך רצון להיות מעורב באופן אקטיבי ופעיל בתהליך, וכן תוך נכונות להקדיש מזמנו לקיום פגישות עבודה, קריאת מסמכים רלוונטיים, מפגשים ושיחות עם בעלי הדירות.

על הנציגות לשתף כמה שיותר את כלל בעלי הדירות בקידום הפרויקט, ולשקף להם את הפעולות שכבר בוצעו עד לאותו מועד ובתהליך שעוד צפוי בהמשך. שיתוף בעלי הדירות בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל בעלי הדירות לבין הנציגות, ולצורך שימור הרצון והנכונות של כלל הבעלים בקידום וביצוע הפרויקט.

מניסיוננו הרב בפרויקטים המנוהלים במשרדנו, הגענו למסקנה חד משמעית לפיה תפקודה של הנציגות ונכונות חבריה להקדיש מזמנם ומרצם לטובת הפרויקט הוא קריטי להצלחתו.

אז לאחר שנבחרה נציגות, וזו בחרה עורכי דין מתאימים, השלב הבא הוא בחירת יזם וסיכום תנאי העסקה עמו.

בחירת היזם יכולה להתבצע במספר דרכים. הדרך הקצרה, אשר ברוב המקרים תביא לתוצאה עסקית פחות טובה עבור הבעלים, היא פנייה ליזם מסוים או לחילופין קבלת הצעה של יזם אשר איתר את הבניין כמתאים לביצוע הפרויקט.

מסלול חלופי, המומלץ על ידנו ואשר הוכיח עצמו בפועל בעשרות פרויקטים המנוהלים על ידי משרדנו, הנו עריכת מעין “מכרז” בין יזמים, באמצעות פנייה למספר יזמים פוטנציאליים העונים על קריטריונים מוגדרים לפרויקט (כגון ניסיון קודם בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובעיר הספציפית בפרט, היקף פעילות התואם את הפרויקט וכיוצא באלה). הפנייה ליזמים הפוטנציאליים מבוצעת באמצעות שאלון אותו מתבקשים היזמים למלא לאחר בדיקות ראשוניות שיערכו לעניין ההתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט. השאלון ליזמים כולל התייחסות לכל הסוגיות העקרוניות, הן בהיבט התכנון והן בהיבטים מסחריים ומשפטיים, כגון תוספת שטח עיקרי לדירה החדשה ביחס לשטח הדירה הנוכחית, הקומה והכיוונים שבהם תמוקם הדירה החדשה, סך הדירות והקומות שייבנו בבניין החדש, לוחות זמנים לביצוע הפרויקט, הערבויות שיינתנו להבטחת זכויות הבעלים ועוד. קבלת מענה ותשובות ברורות ביחס לכל הסוגיות הנ”ל, יאפשר לנציגות בסיוע עורכי הדין להשוות בין ההצעות השונות, לנהל משא ומתן עם היזמים ובסיום התהליך לקבל החלטה באיזה יזם לבחור לצורך תחילת משא ומתן מלא, אשר ינוהל על בסיס כל התמורות אשר סוכמו במסגרת המענה לשאלון.

מאחר ובמערכת היחסים של יזם מול בעלים היזם מחזיק ברוב המידע המקנה לו לעתים רבות יתרון במשא ומתן מול הבעלים, אזי באמצעות מסלול מכרז היזמים ועריכת תחרות ביניהם, ניתן לנטרל כמעט לחלוטין את היתרון הנ”ל ולהגיע לתמורות המיטביות עבור הבעלים בתנאי win win  עבור שני הצדדים, היינו תמורות מקסימליות לבעלים מצד אחד, ושמירה על רמת רווחיות סבירה באופן אשר יאפשר קבלת ליווי בנקאי וביצועו של הפרויקט בפועל מצד שני.