הקלות לעסקאות פינוי בינוי על פי תמ”א 38 תיקון 2

מאת עו”ד עמית יושע

לאחרונה אושרו שני תיקונים בחוק שמטרתם לפתור ולשחרר (גם אם לא באופן מלא) שני חסמים משמעותיים שהקשו מאוד על ביצוע עסקאות פינוי בינוי על-פי תמ”א 38 תיקון 2.

הראשון הוא התיקון לחוק המקרקעין שנכנס לתוקף ביום 20/6/12. על פי חוק המקרקעין (לפני התיקון הנ”ל) נדרשה הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניין (100%) לצורך ביצוע העסקה.

התיקון לחוק המקרקעין קובע כי המפקח על המקרקעין רשאי לכפות את ביצוע העסקה על הסרבנים, במידה והעסקה אושרה על ידי ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות בבניין. בהחלטה כאמור על המפקח לשקול, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתם של הסרבנים.

תיקון נוסף הוא התיקון לחוק מיסוי מקרקעין אשר אושר בקריאה שנייה ושלישית ביום 24/7/12 וייכנס לתוקף החל מיום 1/1/2013. עד תיקון החקיקה האחרון, עמדת רשויות המס קבעה, כי הפטור הקיים בחוק מיסוי מקרקעין בעניין תמ”א 38 לא חל על עסקת “פינוי בינוי” לפי תמ”א 38/2 אלא אך ורק על עסקה שבה בניין קיים משופץ ומחוזק מפני רעידות אדמה. כפועל יוצא, בעלי הדירות נדרשו לעשות שימוש בפטור במכירת דירת מגורים (הפטור הידוע בציבור כפטור החל אחת לארבע שנים). דרישה זו יצרה קשיים רבים הואיל וחלק מבעלי הדירות לא היו זכאים לפטור במועד ההתקשרות עם היזם וחלקם (הזכאים לפטור) סירבו לעשות בו שימוש מטעמים אישיים של תכנון מכירת דירה בעתיד.

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם בעסקת “פינוי בינוי” על פי תמ”א 38/2, בדומה לפטור הקיים בעסקת חיזוק ושיפוץ “רגילה” על פי תמ”א 38.

קבלת פטור מוחלט ממס שבח מותנית בקיומו של אחד מבין שני התנאים הבאים: 1. שטח הדירה החדשה שיקבל כל בעל דירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת בתוספת 25 מ”ר 2. שווי הדירה החדשה אינו עולה על 1,777,000 ₪ בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.

במקרים שבהם התמורה לדיירים גדולה יותר – בתוספת השטח או בשווי הדירה – יחול מס על התמורה העודפת בלבד.

הפטור ממס יחול לגבי דירת מגורים אחת בלבד בבניין שבו יבוצע הפרויקט, ויזכה את בעל הדירה בקבלת פטור בגין דירה חדשה אחת בלבד, היינו בעל דירה שלו יותר מדירה אחת בבניין או בעל דירה שאמור לקבל יותר מדירה חדשה אחת בסיום הפרויקט, יוגבלו לקבלת פטור בגין דירה קיימת אחת בלבד ובגין קבלת דירה חדשה אחת בלבד.

יש לציין, כי התיקון לחוק מעניק עדיפות לאזורי פריפריה ומתיר לקבל באזורים אלה שתי דירות תוך קבלת הפטור. אלא שקשה להניח שהטבה זו תמצא שימוש שכן באזורים אלה בדרך כלל לא קיימת כלל התכנות כלכלית לביצוע הפרויקט בגלל שווי דירות נמוך יחסית.

בנוסף קובע התיקון לחוק כי הפטור לא יחול במקרה שבו הבעלות בדירה קיימת הועברה לבעל הדירה ללא תמורה בפטור ממס שבח בתקופה של 24 חודשים שלפני חתימת ההסכם עם היזם.

הפטור ממס שבח ייכנס לתוקף בהתאם להוראות התיקון החל מיום 1/1/2013.

חשוב לציין כי הפטור חל רק על זכויות בנייה מכוח תמ”א 38, וזאת לאור העובדה שבמרביתם המכריע של פרויקטים על פי תמ”א 38/2 עושים הצדדים שימוש בזכויות בנייה נוספות מכוח תכניות בניין עיר נוספות. פועל יוצא מכך הוא שעל אף הפטור, במרבית העסקאות יחול בכל זאת מס שבח בשיעור חלקי.

תיקוני החוק שתוארו לעיל יקלו בוודאי ויעודדו התקשרויות לביצוע עסקאות פינוי בינוי על פי תמ”א 38 תיקון 2. יחד עם זאת וכאמור לעיל, גם תיקוני החוק אינם חפים מקשיים, וביחד עם קשיים וחסמים נוספים הקיימים ממילא, סביר כי ביצוען של עסקאות אלה ימשיך להיות ארוך ומורכב.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שובל-יושע, המלווה בעלי דירות ויזמים בעסקאות תמ”א 38

אין לראות במאמר זה משום חלופה להתייעצות עם גורם מוסמך טרם ביצוע עסקה כלשהי.