חוזה תמ"א 38
חוזה תמ"א 38 הוא המסמך המסדיר את מלוא הסוגיות הרלוונטיות ביחסים שבין בעלי הדירות ליזם. חשוב לזכור שההסכם חייב להתייחס לכל היבטי העסקה מתחילתה ועד סופה, הואיל וכל עניין אשר לא יוסדר כראוי עשוי להוות מקור לחילוקי דעות וסכסוכים עתידיים בין הצדדים.
לחוזה התמ"א יש לצרף את המפרט הטכני ואת התכניות בנוסח עליו הוסכם בין הצדדים. מומלץ מאוד לשכור שירותיו של מהנדס בנייה כבר בשלב המשא ומתן, על מנת שזה יסייע לבעלי הדירות בניהול המשא ומתן בכל העניינים הטכניים וההנדסיים של הפרויקט, וכן לדרוש מהיזם שיישא בשכר טרחתו.
להלן סקירה תמציתית של הנושאים אשר חייבים להופיע בהסכם תמ"א 38:
- הבטוחות – יש לדרוש מהיזם במסגרת חוזה התמ"א להעמיד לטובת בעלי הדירות ערבות בנקאית. הערבות הבנקאית תשמש את בעלי הדירות בנסיבות שבהן היזם יפשוט רגל ו/או יעצור בביצוע העבודות מכל סיבה שהיא. סוגיית הערבויות היא אחת הסוגיות החשובות ביותר בהסכם התמ"א.
- עסקת נטו – יש להבהיר מפורשות כי כל ההוצאות בקשר לפרויקט יחולו על היזם בלבד, לרבות הוצאות תכנון, מסים, אגרות, היטלים, שכר טרחת עורך דין ומפקח וכל תשלום ו/או הוצאה אחרים.
- התמורות לבעלי הדירות – יש להבהיר מפורשות בחוזה תמ"א 38 את התמורות להן זכאים בעלי הדירות. בנוסף יש להתייחס לנסיבות בהן גורמי התכנון לא יאשרו את ביצוע ההרחבות של הדירות הקיימות כפי שהתחייב היזם בחוזה. פתרונות אפשריים לנסיבות כאמור הם מתן פיצוי כספי לבעלי הדירות או זכות לביטול העסקה.
- לוחות זמנים – יש לקבוע בהסכם התמ"א לוחות זמנים לביצוע כל שלב ושלב בפרויקט, החל משלב התכנון, דרך שלב הביצוע וכלה בתיקון צו הבתים המשותפים, וכן מנגנונים מתאימים המאפשרים לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בנסיבות בהן חורג היזם מלוחות הזמנים המוסכמים.
- אחריות – יש לקבוע מפורשות בחוזה התמ"א כי האחריות המוחלטת לכל נזק לגוף ו/או לרכוש העלול להיגרם בשטח הבניין תוך כדי ביצוע הפרויקט יחול על היזם בלבד.
- ביטוחים – יש לוודא כי לפני תחילת הבנייה ירכוש היזם את מלוא הביטוחים המתאימים והנדרשים המכסים את מלוא הסיכונים בפרויקט.
- מפקח בנייה – יש לדרוש בהסכם התמ"א כי היזם יממן עבור בעלי הדירות העסקת מפקח בנייה מוסמך אשר תפקידו יהיה לוודא שהיזם מבצע את העבודות בהתאם להוראות היתר הבנייה, הוראות החוזה ובכפוף לכל התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות.
חשוב להבהיר כי לא מומלץ לחתום על חוזה תמ"א 38 עם יזם ללא ליווי צמוד של עורך דין בעל ניסיון ומומחיות מוכחת בתחום זה.