ממה צריכים דיירים להיזהר

תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הרעיון המרכזי העומד בבסיס התכנית הוא מתן תמריצים לבעלי הדירות בבניין בדמות זכויות בנייה נוספות, זכויות אותן יכולים בעלי הדירות למכור ליזם תמורת שיפוץ הבניין וחיזוקו מפני רעידת אדמה (התכנית חלה על מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980). מימוש התכנית מאפשר את חיזוק הבניין ושיפוצו, ולעתים אף תוספת חדר ומרפסת שמש לדירות הקיימות בבניין, וזאת מבלי שבעלי הדירות יאלצו להוציא סכום כלשהו מכיסם.

יזמים רבים פועלים כיום לאיתור בניינים העומדים בדרישות התכנית, ומציעים לבעלי הדירות לבצע את חיזוק ושיפוץ הבניין כנגד קבלת זכויות הבנייה הנוספות.

על אף שלעתים קרובות מקבלים בעלי הדירות הצעות קוסמות מיזמים המחזרים אחריהם, מומלץ שלא להתחייב למכירת זכויות הבנייה הנוספות בטרם נבדקו והוסדרו כל הסוגיות הבאות.

  1. הניסיון והמוניטין של היזם בביצוע פרויקטים בתחום הבנייה בכלל ובפרויקטים של שיפוץ וביצוע תוספות בנייה בבניינים קיימים בפרט. במידה והעבודות בפועל יבוצעו על ידי קבלן ביצוע מטעם היזם, יש לוודא כי קבלן הביצוע שייבחר הוא מנוסה, בעל סיווג קבלני מתאים וכי היזם (בנוסף על קבלן הביצוע) יהיה אחראי כלפי בעלי הדירות לביצוע כל העבודות כמתחייב על פי החוזה.
  2. יש לסכם מראש ובאופן מפורש שאינו ניתן למספר פרשנויות את ההטבות והתמורות להן זכאים בעלי הדירות. לצורך האמור יש לצרף לחוזה ההתקשרות עם היזם מפרט טכני המפרט את כל העבודות והחומרים להם התחייב היזם, וכן תכניות העמדה ראשוניות (אותן מכין האדריכל של היזם) המדמות את קומת הכניסה, את הקומה הטיפוסית ואת הקומה העליונה של הבניין לאחר ביצוע הפרויקט. מאחר וביצוע הפרויקט בהתאם למוסכם בין היזם לבעלי הדירות מותנה באישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, יש לסכם מראש את זכויות הצדדים במידה ולא יאושרו התכניות להן התחייב היזם, לרבות זכות של הדיירים לביטול העסקה בנסיבות מסוימות.
  3. על מנת שלא ימצאו עצמם בשלב כלשהו של הפרויקט נדרשים לביצוע תשלומים שלא צפו מראש, על בעלי הדירות לדרוש כי כל התשלומים בקשר לפרויקט ללא יוצא מהכלל יחולו על היזם, לרבות מסים (שכן מכירת זכויות הבנייה ליזם היא עסקה במקרקעין), הוצאות משפטיות, הוצאות העסקת מפקח בנייה וכל הוצאה נדרשת אחרת בקשר עם הפרויקט.
  4. מאחר והפרויקט מורכב משני שלבים עיקריים – הגשת ואישור תכניות הבנייה עד לקבלת היתר בניה  ולאחר מכן שלב הביצוע, יש לקבוע לוחות זמנים לביצוע כל שלב ושלב, וכן מנגנונים מתאימים הקובעים קנסות בגין איחור בסיום העבודות והמאפשרים לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בנסיבות בהן חורג היזם מלוחות הזמנים המוסכמים.
  5. סוגיה חשובה ביותר היא הבטוחות אותן מעמיד היזם לטובת בעלי הדירות (חובה לדרוש ערבות בנקאית). בטוחות אלו ישמשו את בעלי הדירות בכל מקרה שבו היזם לא ישלים את הפרויקט.
  6. הסוגיות המפורטות לעיל וסוגיות רלוונטיות נוספות מעידות על כך שההתקשרות שבין בעלי הדירות לבין היזם היא מורכבת ומחייבת התייחסות לעניינים רבים. לפיכך, מומלץ מאוד שלא לחתום על הסכמי עקרונות קצרים או התחייבויות שונות לטובת היזם, אלא אך ורק על הסכם מפורט המסדיר את כל הנושאים הרלוונטיים להגנת זכויותיהם של בעלי הדירות.