ממה צריכים דיירים להיזהר
יתרונותיו של פרויקט פינוי בינוי הם ברורים – מקבלים דירה חדשה בבניין מודרני עם מעלית ומקום חנייה צמוד, וזאת מבלי שהדיירים יאלצו להוציא סכום כלשהו מכיסם.
יזמים רבים פועלים כיום לאיתור בניינים העומדים בדרישות התכנית ובעלי התכנות כלכלית לביצוע פינוי בינוי, ומציעים לדיירים לבצע את הפרויקט כנגד קבלת זכויות הבנייה הנוספות.
על אף שלעתים קרובות מקבלים הדיירים הצעות קוסמות מיזמים המחזרים אחריהם, מומלץ שלא להתחייב למכירת זכויות הבנייה הנוספות בטרם נבדקו והוסדרו כל הסוגיות הבאות.
1. הניסיון והמוניטין של היזם בביצוע פרויקטים בתחום הבנייה למגורים. במידה והעבודות בפועל יבוצעו על ידי קבלן ביצוע מטעם היזם, יש לוודא כי קבלן הביצוע שייבחר הוא מנוסה, בעל סיווג קבלני מתאים וכי היזם (בנוסף על קבלן הביצוע) יהיה אחראי כלפי הדיירים לביצוע כל העבודות כמתחייב על פי החוזה.
2. יש להבהיר באופן מפורש כי כל התשלומים בקשר לפרויקט יחולו על היזם, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור עלויות הדיור החלופי במהלך תקופת הבנייה (כולל עלויות הובלה הלוך וחזור), מסים (שכן מכירת זכויות הבנייה ליזם היא עסקה במקרקעין) והוצאות משפטיות בגין נקיטת הליכים משפטיים, ככל שיידרשו.
3. יש לסכם מראש ובאופן מפורש ומפורט את ההטבות להן זכאים הדיירים, לרבות שטח הדירה החדשה על פי הגדרות שטח ברורות ופשוטות, הקומה בה תמוקם כל דירה, כיווני האוויר וההצמדות להן זכאי כל דייר (חניה, מחסן וכדומה). בנוסף, יש לצרף לחוזה ההתקשרות עם היזם מפרט טכני בדומה למפרט הטכני המקבלים בעת רכישת דירה חדשה. מנגד, יש לסכם ולהגביל את היזם במספר הדירות והקומות החדשות אותו הוא זכאי לבנות בבניין החדש.
4. בפרויקט פינוי בינוי המבוצע במסגרת תיקון 2 לתמ”א 38 (בניגוד לפרויקט המבוצע במסגרת הכרזה כמתחם פינוי בינוי), לא קיים (נכון למועד כתיבת שורות אלו) פטור מתשלום מס שבח (מס שבח הוא מס המשולם בגין הרווח הנובע ממכירת זכויות מקרקעין). לפיכך, ועל מנת להקטין ככל שניתן את תשלומי המסים החלים בגין הפרויקט, יבקש היזם מהדיירים לנצל את הפטור במכירת דירת מגורים הקיים על פי חוק. בעניין זה יש ראשית לבדוק את זכאותם של הדיירים לקבלת הפטור הנ”ל (בדיקה זו היא פרטנית ונפרדת לכל דייר ודייר), ובנוסף יש להבין את ההשלכות של ניצול הפטור ביחס למס שעלול לחול במכירת דירת מגורים אחרת בעתיד.
5. מועד פינוי הדירות והריסת הבניין הקיים הוא מועד קריטי ומטעמים מובנים גם בלתי הפיך. יש לוודא כי במועד הנ”ל וטרם הפינוי התקיימו כל התנאים המוקדמים הרלוונטיים, לרבות ובמיוחד קבלת כל הערבויות אותן התחייב היזם להעמיד במסגרת ההסכם.
6. מאחר וביצוע הפרויקט בהתאם למוסכם בין היזם לדיירים מותנה באישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, יש לסכם מראש את זכויות הצדדים במידה ולא יאושרו כל ההטבות והתמורות להן התחייב היזם בהסכם עם הדיירים, לרבות זכות הדיירים לביטול העסקה בנסיבות מסוימות.
7. יש לקבוע לוחות זמנים לביצוע כל שלב ושלב בפרויקט, וכן מנגנונים מתאימים הקובעים פיצוי וקנסות בגין איחורים והמאפשרים לדיירים לבטל את ההסכם בנסיבות בהן חורג היזם מלוחות הזמנים המוסכמים.
8. יש לקבוע מפורשות כי האחריות המוחלטת לכל נזק לגוף ו/או לרכוש העלול להיגרם בשטח הבניין תוך כדי הריסת הבניין הקיים או ביצוע הפרויקט יחול על היזם בלבד. בנוסף, יש לוודא כי ליזם ביטוחים מתאימים המכסים את מלוא סיכוניו בקשר עם הפרויקט.
9. על היזם לממן עבור הדיירים מפקח בנייה מוסמך אשר תפקידו יהיה לוודא שהיזם מבצע את מלוא התחייבויותיו בהתאם להוראות ההסכם.
10. על יזם להתחייב לתקן את צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט, באופן שבו המרשם בלשכת רישום המקרקעין ישקף את הבנייה הקיימת בפועל.
11. הסוגיות המפורטות לעיל וסוגיות רלוונטיות נוספות מעידות על כך שההתקשרות שבין הדיירים לבין היזם היא מורכבת ומחייבת התייחסות לעניינים רבים. לפיכך, מומלץ מאוד שלא לחתום על הסכמי עקרונות קצרים או התחייבויות שונות לטובת היזם, אלא אך ורק על הסכם מפורט המסדיר את כל הנושאים הרלוונטיים להגנת זכויותיהם של הדיירים.
